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住建部详解明年楼市调控重点 ，释放四大信号
如何促进房地产业的良性循环？住建部部长王蒙徽近日提出四点：第一 ，保持调控政策连续性稳定性；第二增强调控政策协调性精准性；第三，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险；第四 ，持续整顿规范房地产市场秩序 。
当前 ，楼市仍处于下行周期，面对楼市分化加剧 、房企债务违约频发，明年楼市政策如何做到“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 ”成为社会关切。
近日 ，王蒙徽在接受新华社采访时称 ，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的 ”定位 ，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段 ，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 。
稳妥实施长效机制
为保持调控政策连续性稳定性 ，王蒙徽称 ，继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任 ，强化省级政府监督指导责任 ，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求 ，努力做到稳地价 、稳房价 、稳预期 。
“长效机制”——这一表述被再度提及。
第一财经注意到 ，在今年7月下旬国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议时，“长效机制”的前置动词为“全面落实 ”，而此次住建部在详解明年楼市政策的重点时 ，将“长效机制 ”的前置动词变为“稳妥实施” 。
中国房地产数据研究中心执行院长陈晟对第一财经称 ，长效机制涉及到住房、土地 、财税 、金融、立法等多个环节，如在财税方面稳妥推进房地产税立法和改革 ，这些工作均不能一蹴而就 ，而是要落实一项 、执行一项，以“润物细无声 ”的方式推动 。
“由于当前在土地 、金融等环节已经落地了一些长效机制 ，所以在部署明年楼市工作时 ，才会将长效机制的相关表述变为‘稳妥实施’。 ”陈晟说。
落实城市的主体责任
为了让短期调控与长效机制的衔接更为紧密，兼顾调控政策的“连续性稳定性”和“协调性精准性 ” ，王蒙徽还明确 ，要落实城市的主体责任，尤其是省级政府的监督指导责任 ，并提出“加强对城市调控工作‘一对一’的指导监督 ” 。
陈晟认为 ，由于不同城市的发展程度、城镇化水平不同，城市发展的产业底板和房地产业发展阶段不同，叠加在楼市下行期 ，热点一二线城市和三四线城市分化加剧 ，需要运用不同工具箱对不同地区楼市进行精准施策 。
“基于此，‘促进房地产业良性发展’要‘因城施策’‘一城一策’ ，对调控政策的监管也要采用‘一对一’的定向模式。”陈晟称 。
近月来 ，部分城市受人口流出 、经济发展困难等多重因素影响，楼市下行压力有所增加 ，甚至出现房价持续下跌情况 。对此 ，8月底以来，已有至少21城发布“限跌令 ” ，以稳定楼市。当前 ，这一逆向调控政策已开始显效 。据国家统计局最新数据，11月份 ，较早出台“限跌令 ”的岳阳新房价格环比上涨0.3% ，唐山 、昆明等地新房价格也均出现了下跌放缓或止跌迹象 。
11月以来，为进一步从需求端提振楼市，超过17个省市陆续出台了购房补贴新措施 ，其中 ，在安徽芜湖、吉林等地，该类新措施将延续至明年 ，乃至更久。
针对一二线和热点城市楼市的结构性供给不足 ，王蒙徽称，将推进住房供给侧结构性改革 。针对新市民、青年人等群体住房需求 ，加大金融 、土地 、公共服务等政策支持力度 ，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房 ，加快发展长租房市场 。
坚决有力处置房企项目逾期交付风险
王蒙徽称 ，要坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生 、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求 ，以法治化市场化为原则 ，确保社会稳定 、国家和群众利益不受损失 。
今年4月，国务院金融稳定发展委员会就提出，按照市场化、法治化原则 ，鼓励好机构兼并风险机构 ，促进地区金融供需结构平衡 。
9月份以来，针对部分房企出现的债务违约风险 ，央行 、银保监会等金融部门多次重申 ，金融机构要按照法治化 、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展 ，维护住房消费者合法权益。
在陈晟看来 ，之所以强调“以法治化市场化为原则 ”，而非通过行政手段去兜底 ，除了要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度 ，保持政策的连续性稳定性外，也是因为当前市场化并购已有较好的案例和经验可以去借鉴。
为了进一步以市场化手段化解部分房企的流动性危机 ，鼓励稳健性房企对同行施以援手 ，央行和银保监会20日联合发文称，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务 。
持续整顿规范房地产市场秩序
王蒙徽称，持续整顿规范房地产市场秩序 。完善市场监管机制 ，切实维护群众合法权益。
5个月前 ，住建部就已明确了未来三年整治规范房地产市场的重点工作内容，并对落地方案给出了具体指导 。
根据住建部、发改委等8部门于7月23日印发的《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》 ，“力争用3年左右时间 ，实现房地产市场秩序明显好转 ”，同时明确要“因城施策”重点整治房地产开发 、房屋买卖 、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈 、社会关注度高的突出问题 。
截至目前 ，已有天津 、浙江、江西、山西 、辽宁 、云南、江苏 、安徽 、山东、海南 、广东 、河北、福建 、黑龙江 、新疆等地的至少20个城市 ，发布了整治规范房地产市场秩序的3年行动方案。
日前召开的中央经济工作会议深入分析当前经济形势，部署2023年经济工作重点 。其中 ，对房地产的两处表述 ，分别在“着力扩大国内需求”和“有效防范化解重大经济金融风险 ”的部分提出 。中央财办有关负责人在接受媒体记者提问时也充分肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，这也是明年房地产政策的重点方向。
有业内人士认为 ，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点 ，包括放开限购政策、放宽首套房认定标准和普通住宅认定标准等，预计后续针对改善需求将有更多支持政策出台 。同时，以流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策将继续发力 ，房企并购重组加速 ，头部房企资产负债表有望率先迎来改善 。
限制性政策有望解除
此次中央经济工作会议在“着力扩大国内需求 ”部分提出“支持住房改善 、新能源汽车 、养老服务等消费”，这与12月14日国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中“要促进居住消费健康发展 ”的表述一脉相承。
中央经济工作会议指出 ，要把恢复和扩大消费摆在优先位置 ，而在着力扩大国内需求方面，又将支持住房改善消费放在首要位置 ，充分体现了住房消费的重要作用 。
中央财办有关负责人日前表示 ，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大 。下一步要持续优化需求侧管理 ，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。要着力改善预期 ，扩大有效需求，比如 ，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策 ，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等的住房问题；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。近期密集出台的政策措施将逐步见效 ，各项政策措施还将继续完善 。
中信证券研究部房地产行业首席分析师陈聪认为 ，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点 。
预计二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准、地理范围等领域有所优化。2016年之后信贷记录影响居民首付的规定 ，严重影响了“卖旧买新 ” 、“卖小买大”需求的释放 ，预计在不远的将来，认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽 。此外 ，各地对于普通住宅认定的过严标准 ，影响了合理改善的交易便利性，预计各地普通住宅认定标准有望放宽 。
近期 ，杭州 、成都、南京 、武汉 、佛山、东莞等地相继优化限贷限购政策。平安证券房地产行业首席分析师杨侃认为 ，对比2014～2015年放松周期，当前核心城市在限购 、限贷等方面仍有放松空间 ，预计后续需求端(尤其是针对改善)将有更多支持政策出台 。
在招商证券房地产行业首席分析师赵可看来 ，未来需求端或仍以刚需和改善性需求支持政策为主，如二套房首付比例下调 、认房认贷政策优化等 。
瑞银财富管理投资总监办公室有关负责人也预计，更多利好需求侧的政策将会出台 ，包括降低首付和房贷利率、一手和二手物业交易减税 ，甚至向购房者提供补贴。会议又提到“解决好新市民 、青年人等住房问题 ”，不排除更多城市放宽购房限制的可能性 。
改善房企资产负债
此次中央经济工作会议对房地产的表述 ，重点放在了“有效防范化解重大经济金融风险 ”部分 ，其中比较有新意的提法是，要满足行业合理融资需求 ，推动行业重组并购 ，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况 。
近期 ，国务院副总理刘鹤也表态称 ，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险 ，我们已出台一些政策 ，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
“房地产业风险是影响经济运行的一个重大风险因素 ，要充分认识到房地产行业的重要性 ，要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展 。”中央财办有关负责人明确指出 ，在供给端 ，2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措 ，侧重研究解决改善房企资产负债状况等 。
改善房企资产负债表成为近期监管部门一再强调的任务。人民银行和证监会日前开会落实中央经济工作会议精神 ，均提出支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况。证监会还提出 ，落实好已出台的房企股权融资政策 ，允许符合条件的房企“借壳 ”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组 。
银河证券房地产行业分析师王秋蘅认为 ，中央经济工作会议提出从供给侧提供支持 ，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条 ”“三支箭”“保交楼专项款 ”“保函置换预售资金 ”等政策一脉相承，预计供给侧政策还将继续发力 ，头部房企资产负债表将率先迎来改善 。
对于改善房企资产负债方面的具体政策 ，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，股权融资是最直接有效的改善方式 ，此次证监会提出的“借壳”上市开辟了新思路 ，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。
赵可认为 ，改善资产负债状况的更快速措施或是对债务的展期和重组等 ，路径可能有债转股 、购买不良资产、债务重组加速等，这对剩余价值高的出险和准出险房企可能有利 ，同时或意味着商业模式有缺陷 、剩余价值低的房企或加速出清 ，中长期有利于行业竞争格局改善 。
亿翰智库则认为，从股权层面为企业注入信用 ，尤其是为民营企业注入信用将非常重要 。从国资委角度看 ，可考虑适度放松对国企 、央企利润率和资产负债率的考核，支持金融资产管理公司(AMC)或央国企进行房企股权或项目股权收购，解决AMC/央国企的后顾之忧 ，促进行业风险的更快化解。央国企入股民营房地产企业 ，可从源头上解决企业信用问题 。从筹资角度看，企业新增现金流入会更加顺利且有保障 ，额度也会相应提升 ，也会提升住房消费者对企业交付的信心，现金流入会出现改善 。
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