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美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨
，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加 ，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫 。

泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌
，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性
。

一 、简介查尔斯·P·金德尔伯格(CHARLESPKINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨 ，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期
，从而吸引新的买者——这些人一般是以资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。

随着价格的上涨 ，常常是预期的逆转和价格的暴跌
，由此通常导致金融危机 。

 ”所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值 ，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。

资产价格在上涨到难以承受的程度时
，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭 ，经济开始由繁荣转向衰退
，人称“
”(FoamEconomy)
。

的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。

房地产泡沫是泡沫的一种 ，是以房地产为载体的，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离
，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况 。

最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫（PropertyBubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃 ，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机
，最终导致了第二次世界大战的爆发
。

从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的地价泡沫 ，是历史上影响时间最长的房地产泡沫
，从1991年地价泡沫破灭到现在，经济始终没有走出萧条的阴影 ，甚至被比喻为二战后的又一次“战败”。

二、特征1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况
，振幅较大；3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为 ，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的 。

的两大特征是：商品供求严重失衡
，需求量远远大于供应量；投机交易气氛非常浓厚
。

房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的 ，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

三
、判定1、房价表现：售价畸高
，全面高涨，实际租金下降（1）价格过高 。

房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标
。

过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。

国际上合适的房价收入比一般在1：2-6之间 ，2004年1-9月份我国商品房平均价格达到2770元/平方米
，全国平均房价收入比接近1：8；不少城市在1比10以上 。

根据2003 、2004年1月对全国50个城市的调查，66%以上的被调查者认为高 ，58%以上的被调查者认为很高
。

（2）价格快速上涨。

房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现 。

合理的价格增长不应高于可支配收入的增长
，否则这个增长将不可能长期持续。

建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%
。

2003年以来，我国房地产价格快速上涨 ，2004年1-9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨13.4%
，超过人均可支配收入8.7%的增长率(经CPI指数调整后)。

（3）价格全面上涨 。

房地产价格全面上扬是房地产泡沫的重要表现
。

2004年1-9月份，全国各地房地产销售价格都在上涨 ，有些地区的销售价格增长率达到20%左右。

分地区看,全国6个地区价格提高幅度超过20% 。

分城市看
，杭州房价从2000年每平方米3000元，涨到现在的5500元以上；福州近3年时间房价从2000元/平方米涨到6500元/平方米
。

2004年1-9月份 ，全国各类物业的销售价格全面快速上涨，其中私有住房交易价格上涨幅度最大
，指数达到115.2。

（4）实际租金下跌 。

房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求 ，当房地产销售市场存在投机需求时
，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上 ，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场
，结果将导致房地产的租赁价格下降
。

房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。

2004年1-9月份 ，房屋的租赁价格增长率为2.1%,远低于城市居民消费价格5%增长
，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降 。

（5）投资者对形势十分乐观
。

投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。

直到目前中国的开发商几乎完全一致地对房地产市场形势持乐观态度 ，对房地产泡沫持反对态度 。

而至少在加息前
，许多热情的投资者，对房地产形势十分乐观 ，个别城市的投资者几近疯狂状态。

但是理性的局外人则持完全相反即悲观的态度
。

2004年11月初，友邦顾问作的一项调查显示：74.9%的被调查者认为有泡沫,7.2%的被调查者认为不存在泡沫。

2
、需求表现：房屋销售急剧增长
，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入（6）房屋销售额超常增长 。

房屋销售额增长率应以略高于社会消费品总额增长率的速度增长 ，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求
。

2003年和2004年1-9月份
，房屋销售额增长率以远高于社会消费品总额的速度增长，达到27.2%-39.7% ，高出社会消费品总额增长率18.1-28.2个百分点。

而1992-1993年房地产过热期
，房屋销售额增长率达到42%-56%，高出社会消费品总额增长率25-27.5个百分点 。

这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求
。

（7）抵押贷款性增长。

房地产真实需求依赖于家庭收入的增长 ，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长 。

因此
，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度 ，指标值越大
，说明投机程度越高
。

近年来，个人住房贷款高速增长 ，1999-2003年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72% 、65.77%
、47.71%和42.46%，2003年个人住房贷款余额达到11779.74亿元
，截至2003年年底，我国的住房抵押贷款余额已经达到12000亿元 ，是1997年的50倍以上
，高于同期家庭可支配收入的增长。

由于住房抵押贷款的基数低，不能简单地根据该指标持续增长得出市场泡沫的结论 ，但这个增长确实很超常 。

（8）居民储蓄快速减少
。

存款增速连续下降
，可能意味着居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。

2003年2月 ，居民储蓄占总存款的比例为53%
，到2004年9月下降为49% 。

2004年以来储蓄存款已连续7个月同比少增，1-8月,储蓄存款累计增加10863亿元,同比少增1406亿元。

（9）国际热钱大量流入
。

国际游资大量流入并投资房地产 ，将带动投机需求。

目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国 。

据有关估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中
，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元 ，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域
。

北京达观房地产经纪公司的一些调查报告显示
，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5到3.5倍。

海外人士购房占总的成交比例已经接近15% 。

（10）民间游资大量流入
。

民间资金大量投资房地产 ，形成巨大的投机需求
，导致房价急剧攀升。

2001-2003年间以温州为主的浙江等民资炒房团在中国房地产市场上掀起巨大波澜 。

这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海 ，进而奔向全国
，集中突击购房
。

据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。

炒房团撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市 ，刺激了当地消费提前和投机需求
，进而产生需求和价格的互相推进，许多“被炒房 ”城市房价飞涨 。

（11）投资性购房的比重高
。

投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。

国际上这一指标的警戒标准为10% 。

据有关部门调查 ，目前各地投资性购房比重增长过快。

如上海
，境外和外地住宅需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6% ，写字楼投资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42.3% 、44.9%和45.4%；杭州商品房的者，本地人不到50%
。

3
、供给表现：供给超常增长
，房屋空置率过高（12）开发投资额超常增长。

房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映 。

开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成
。

而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。

2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元 ，同比增长29.2%
，是1995年以来的最大增幅，2004年1-9月 ，房地产开发投资同比增长28.3%
，这是同期GDP增长的3倍 。

（13）开发贷款超常增长
。

房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行资金对投机需求的趋利性反映。

2000-2002年 ，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96% 、27.78%
，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元 ，同比增长49.1% 。

而2000-2003年全部贷款增幅分别为6%
、13%、17% 、21%
。

（14）施工面积超常增长。

施工面积是未来的房屋供给量
，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长 。

2002、2003
、2004年1-9月，施工面积增长率为20.1%、26% 、23.3%；2002
、2003、2004年1-9月 ，销售面积增长率为20.2% 、29.1%
、19.3%
。

即便考虑投机需求，施工面积增长也超过销售面积增长。

（15）房屋空置率过高 。

房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现
，国际公认的警戒线是10%。

2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26% ，2004年9月末
，虽同比下降2.3%，仍大大超过国际警戒线
。

这个下降可能是投机需求增长导致的。

虽然房屋空置率与国际上的概念有些区别 ，国内的高空置率反映更加深刻的结构问题 。

四、成因（一）土地稀缺首先
，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础
。

房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。

居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关 。

由于土地的有限性 ，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期
。

当经济发展处于上升时期
，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限 ，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产
，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。

加上人们对经济前景看好 ，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产
，使其价格狂涨 。

（二）投机需求膨胀其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因
。

对房地产出于投机目的的需求 ，与土地的稀缺性有关
，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。

这种行为一旦成为你追我赶的群体行动 ，就很难抑制
，房地产泡沫随之产生 。

（三）过度放贷再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂
。

从经济学的角度来说 ，价格是商品价值的货币表现
，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。

由于价值量大的特点 ，房地产泡沫能否出现
，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在 。

因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合 ，就不会有房地产泡沫的产生。

由于房地产是不动产，容易查封 、保管和变卖
，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款
。

此外 ，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值
，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。

五
、危害（一）经济和社会结构失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率 。

在期间 ，大量的资金向房地产行业集聚
，投机活动猖獗
。

时期大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理 ，造成企业素质的普遍下降。

企业在高速增长时期
，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资 。

1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下 ，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上
。

大量的资金向房地产业流动
，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。

一方面 ，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图 。

如东京进行道路建设时
，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%
。

这进一步造成了公共投入的相对缩减 ，形成经济发展的瓶颈；另一方面
，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有 ，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用
，土地投机的倾向日益凸现。

同时，由于房地产价格的上涨 ，房地产持有者与非房地产持有者 、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大
，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性 ，带来了深刻的社会问题 。

（二）金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大
、价值高的特点决定的
。

有资料表明
，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。

此外 ，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款 。

这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。

因此一旦房地产泡沫破裂
，银行就成为最大的买单者
。

应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。

一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东 ，对其他主体的影响较小 。

而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情
，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险
。

（三）生产和消费危机房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条 ，股价下跌
，企业财务营运逐渐陷入困境。

股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外 ，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和土地及股票的销售损失 。

企业收益的减少又使得投资不足
，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资
。

生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。

企业倒闭意味着大量的失业员工 ，即使没有倒闭的企业
，由于收益的下降也要不断裁减人员 。

此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值
。

由于经济不景气和个人收入水平的下降 ，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费
，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。

个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境 。

（四）引发政治和社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生 ，大量的工厂倒闭
，失业人数剧增
。

在金融危机下，犯罪案件激增。

以马来西亚为例 ，1997年房地产泡沫破灭以后
，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53% ，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满
，社会危机逐渐加剧 。

工人、学生反政府的引起，社会动荡不安。

六 、预防1、加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变 ，往往会引起其他因素的连锁反应
，包括国家税收
、劳动就业、居民收入 、金融环境
、企业利润，等等
。

政府对宏观经济形势进行全方位的监控 ，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。

房地产兼有资产和消费品两重性
，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃 ，容易产生房地产泡沫时
，就必须加强对房地产市场的管理 。

首先，要加强对房地产建设的投资管理 ，根据收入的水平来确定投资规模
，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次 ，要加强房地产二级市场的管理
，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后 ，调整房地产开发结构
，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作 ，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业
。

2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集 、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测
，定期发布市场分析报告，合理引导市场 ，为政府宏观决策作好参谋。

近年来
，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进地产投资 。

因此 ，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系
，通过土地供应
、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生
。

3、强化土地资源管理政府应当通过土地资源供应量的调整 ，控制商品房价格的不合理上涨。

要根据房地产市场的要求
，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度 ，控制一些城市过高的地价 。

要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设
，防止出现新的积压 、出现由结构性过剩引发的泡沫
。

要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地
、占地行为 ，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地
，政府应立即收回。

全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为 ，从源头上防止土地批租领域的不正之风和行为 。

4、加强金融监管力度
，合理引导资金流向首先，要进一步健全金融监管体系 ，增加监管手段
，增强监管能力，提高监管水平；其次 ，要加强信用总规模的控制
，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代发生；再次 ，要加强投资结构的调控
，通过利率 、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后 ，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债
。

推动房地产泡沫产生的资金
，绝大部分都是从银行流出的。

因此，要加强对银行的监管 ，从源头上控制投机资本 。

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