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日前 ，住建部和央行联合召开重点房企座谈会。会后新闻稿指出
，为落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度 ，增强房企融资的市场化 、规则化和透明度
，在广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。近期 ，围绕规则和房地产市场的讨论持续升温
。

第一财经记者走访了多家参与会议的房企高层和监管部门后获悉
，会上央行领导阐述了融资规则出台的背后逻辑和未来取向。将房地产政策与财政政策
、货币政策共同作为调节宏观经济周期工具，短期看刺激效果明显 ，但长期副作用很大 。中央明确不将房地产作为短期刺激的手段
。企业应该也需要准确把握好政策取向，认识到稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义。建立房地产金融管理长效机制
，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则是这一努力的组成部分 ，座谈会也是监管部门与企业行业加强沟通、交流互动管理思路的具体体现 。

第一财经记者从知情人士处获悉
，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在：土地储备如何估值 、多元化经营是否区分 ，以及规则何时向行业推广等问题上
。对此
，央行和住建部一一进行了回应。

知情人士透露，新规则明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业 。

不用房地产刺激经济是长期政策基调

从整个中国房地产市场发展看 ，2008年以来
，经历了几轮房价上涨周期，2009年
、2013年、2016年 ，都是房价大幅跃升的时期。

回顾这些发展历程可以发现
，将房地产政策与财政政策 、货币政策共同作为调节宏观经济周期的工具，的确每次对经济下行都产生了一定的抵消作用 ，但带来的成本都是房地产价格的大幅度跳升，历史教训深刻
。

十九大以来
，中央确定了房地产市场的基本方针政策——“房子是用来住的，不是用来炒的”“不将房地产作为短期刺激经济的手段 ”“坚持稳地价、稳房价
、稳预期 ，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性”。

过去2~3年
，中美贸易摩擦 、疫情冲击产生的经济下行压力下，中央始终保持战略定力 ，坚持稳地价
、稳房价、稳预期
，保持房地产调控政策的连续性 、稳定性，疫情冲击下也没有拿房地产来对冲经济下行压力 。

但在经济仍然面临较大压力的背景下 ，这样的房地产政策到底能坚持多久？是不是会放松房地产调控？是否还会将房地产政策与财政政策
、货币政策共同作为调节宏观经济的工具？房地产企业、银行 、地方政府等利益相关方都在等待
、观望、博弈
。

下半年
，房地产开发商刚刚从疫情冲击中回暖，新规出台将给行业带来多大影响 ，牵动市场神经。

综合各方观点来看
，新规的制定出台仍然是基于房地产金融管理长效机制的思路，坚持市场化 、规则化
、透明化的取向 ，激励和约束并重，有利于企业准确把握长期政策基调和政策取向
，对市场形势和行业发展做出正确的判断，有利于 “稳预期
” 。

新规将有助于房地产市场健康发展和金融安全

近年来 ，我国房地产行业呈现了一些突出特点
。比如
，行业集中度明显提高、负债率高且增速较快 、单家企业负债规模大等。

数据显示，2019年末 ，上市或发债的300余家房企平均资产负债率为77.4%
，较2015年末增长5.3个百分点，不少大型房企杠杆率还在高位攀升 。房地产行业整体负债率高且增速快的特征十分明显
。

从金融行业的视角看 ，房地产与金融是一对孪生兄弟
，房地产贷款占整个银行业贷款的三分之一，长期的共生互利关系将两个行业紧紧捆绑在一起。房地产金融风险历史上一度成为最重要的金融风险点之一 。

业内专家对第一财经记者表示 ，在高杠杆、高负债的背景下
，目前的房地产行业存在两个“悖论”：一是尽管杠杆率已经非常高，很多房地产企业仍然加速扩张 ，金融机构也愿意继续“借钱 ”给高杠杆房企；二是与其他行业追求存货高周转率相比，房地产行业普遍追求存货的低周转
，企业手中的土地储备越来越多
。

两个“悖论
”反映出房企和金融机构对于房价继续上涨的预期：只要房价继续上涨，加杠杆囤地就有利可图。但高负债背后则对应着高利率 。

据市场机构统计 ，2019年
，80家代表性房企平均融资成本7.5%，不少高杠杆房企境外发债利率长期在10%以上。这意味着 ，每年房价上涨的幅度需要高于利息的资本化率
，否则高融资成本很难维系
。

这一旧逻辑在过去几轮房价上涨周期中也被反复验证。在“房住不炒”和“三稳 ”基调下，原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆
、高负债模式面临较大风险 ，这也引发市场对于上述行业惯用逻辑能否继续成立的怀疑 。

一位接近监管人士在接受第一财经记者采访时表示
，房地产企业负债对应着金融机构的资产，可以由房地产行业主管部门从企业端加强管理 ，也可以由金融主管部门从金融机构融资的角度进行管理
。新规则通过引导和约束金融机构对房地产企业的融资行为
，并通过与企业的持续沟通和交流，引导其更加关注自身的财务稳健性指标和负债水平 ，按照审慎稳健经营的方向，主动调整负债规模和杠杆率。

据记者了解
，座谈会上相关领导表示，房价的过快上涨 ，推高生产要素成本
，严重侵蚀经济的长期竞争力，还会撕裂社会 ，造成严重社会不公平
，激化社会矛盾，阻碍社会阶层的垂直流动 。稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义 ，有益于实体经济、居民个人 、金融机构
，也有益于房地产企业自己
。

房地产融资规则化
、透明化，设计了科学合理的过渡期安排

将房地产金融调控政策规则化、透明化是新规出台的另一目的。

第一财经记者获悉 ，会上央行领导表示
，过去对房地产企业的融资政策并不那么透明，多数时间是通过对银行窗口指导的方式进行 ，企业有时也十分困惑 。中央明确提出“房住不炒
”和“稳地价 、稳房价
、稳预期”以来，房地产行业和企业自身也有较强的调整意愿
，但出于政策可能变动以及行业竞争等考虑，多数房地产企业还处于观望状态 ，既不利于企业正常经营活动的安排
，也容易陷入多方博弈的局面
。

目前，监管部门设置“三道红线 ” ，根据各家房企财务状况
，按照踩线条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿
”四档进行管理 ，每降一档
，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%，即橙色档、**档和绿色档的有息负债增速分别不超过5% 、10%
、15%。这一规则被市场总结为“三线四档5%”新规 。

业内人士表示 ，融资管理规则为企业安排了过渡期
，对市场的影响有限，有助于企业稳妥有序逐步降低杠杆水平
。

参会的知情人士对记者透露 ，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在土地如何估值、多元化经营是否区分
，以及规则何时向行业推广等问题上。

以恒大为代表的土地储备较多的企业，希望将持有的按成本计价的大量土地增值部分计入资产 ，体现企业真实偿债水平 。

对此
，央行相关人士回应，规则计算主要基于经审计且公开披露的财务报表 ，土地由谁估值
，按照什么标准估值，会计准则及审计都有明确的规定。依据会计准则和财务报表 ，能够保证规则的合理性 、公平性和可操作性
。此外
，如果企业财务报表违反会计准则要求，依照相关法律法规 ，也会有相应的处理。

此外
，“规则的目的之一是通过合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发 ，避免囤房囤地行为，如果对土地增值的处理不遵循会计准则
，相当于释放了鼓励企业囤积土地以待升值的信号，与规则初衷不符 。 ”央行人士称
。

而绿地
、阳光城等地产以外多元化经营较多的企业 ，希望核算时能够把城市更新、教育等其他业务的负债剔除出来
，不纳入有息负债管理。

央行和住建部回应，房企多元化有各种各样的考虑 。无论从目的还是操作性考虑 ，规则计算的依据都是企业的财务报表
。如果按照会计准则
，相关领域不纳入合并报告，规则适用时也将遵循同一原则。同时 ，规则对于符合住房制度改革方向的领域也有相应的激励措施
，对企业内部设立的住房租赁法人，符合国家住房租赁政策导向的 ，就可以从合并报表有息负债中剔除 。

一些负债指标较好的企业则更关心“三线四档5%
”新规是否以及何时推广至全行业
，担心15%的规模限制会打破现有竞争格局，给规则适用以外的企业反超机会
。

对此 ，央行和住建部表示，房地产行业集中度很高
，高负债问题也主要集中在重点企业，规则针对重点企业 ，依据则主要是会计报表
，推广至全部11万余家房地产企业既不现实也无必要，但明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。对于适用规则的企业 ，未来有望拥有更大的融资灵活性 。

实际上
，规则本身也是各方意见的反映，体现了行业整体对于未来发展方向的预期
。近期 ，融创中国董事长孙宏斌表示
，融创已经对政策有了判断，提前进行准备；龙湖集团董事长吴亚军回应员工对融资新政的讨论时表示 ，国家过去几年“控房价 、降杆杆、启动内需
、实现双循环”的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化
，有利于行业健康发展。

知情人士对第一财经记者透露，会上央行领导表示 ，建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化
，重点房地产企业资金监测和融资管理规则就是这一努力的组成部分 。目前，相关部门正在加快推进住房租赁市场顶层设计 ，完善住房租赁金融政策体系
，支持“租购并举 ”。这些新的政策，在执行过程中 ，也会与市场不断沟通 、评估
、校正和完善
。

大家好
，利好一个接一个！央行、银保监会出手，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。信息量很大......

泰勒给大家整点重点内容 。

一 、保持房地产融资平稳有序

1
、稳定房地产开发贷款投放
。

坚持“两个毫不动摇” ，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善 、聚焦主业
、资质良好的房地产企业稳健发展 。

金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险
，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求
。支持项目主办行和银团贷款模式 ，强化贷款审批 、发放
、收回全流程管理
，切实保障资金安全。

2、支持个人住房贷款合理需求 。

合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求
。

鼓励金融机构结合自身经营情况 、客户风险状况和信贷条件等 ，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

3、稳定建筑企业信贷投放 。

4
、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期

对于房地产企业开发贷款 、信托贷款等存量融资
，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期 ，调整还款安排等方式予以支持
，促进项目完工交付
。

自本通知印发之日起，未来半年内到期的 ，可以允许超出原规定多展期1年
，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

5
、保持债券融资基本稳定 ，支持优质房地产企业发行债券融资 。

推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。

鼓励债券发行人与持有人提前沟通
，做好借券兑付资金安排
。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期 、置换等安排 ，主动化解风险。

6
、保持信托等资管产品融资稳定 。

二、积极做好“保交楼
”金融服务

7 、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款
。

支持国家开发银行
、农业发展银行按照有关政策安排和要求。依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼 ”专项保款
，封闭进行，专款专用 。专项用于支持已售逾期难交付住字项目加快建设交付
。

8 、鼓励金融机构提供配套融资支持。

鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团 ，按照市场化
、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持
，推动化解未交楼个人住房贷款风险 。

对于剩余货值的销售回款可同时覆监专项借款和新增配套融资的项目，以及剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资 ，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目
，鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持
。

新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策
”实施方案 ，商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科日用于统计和管理
，配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限。最长不超过3年，项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户 ，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理 。明确按照“后进先出 ”原则
，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款
。

对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内 ，向专项款支持项目发放的配套融资
，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的。可予免责 。

三、积极配合做好受困房地产企业风险处置

9 、做好房地产项目并购金融支持。

鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务 ，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目
。

鼓励金融资产管理公司，地方资产管理公司(以下统称资产管理公司)发挥在不良资产处里
，风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行
、房地产企业等共同协商风险化解模式 ，推动加快资产处置。

10、积极探索市场化支持方式 。

对于部分已进入司法重整的项目
，金融机构可按自主决策 、自担风险
、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付
。

鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置 ，支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式
，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

四 、依法保障住房金融消费者合法权益

11
、鼓励依法自主协商延期还本付息 。

对于因疫情住院治疗或隔离 ，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人
，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化
。法治化原则与购房人自主开展协商 ，进行延期展期等调整。

对于恶意逃废金融债务的行为
，依法依规予以处理，维护良好市场秩序 。

12、切实保护延期贷款的个人征信权益
。

个人住房贷款已调整还款安排的 ，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决 、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决
、裁定等调整信用记录报送
，已报送的予以调整。

五、阶段性调整部分金融管理政策

13 、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排 。

对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估 ，合理延长其过渡期
。

14
、阶段性优化房地产项目并购融资政策。

相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行 、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策
，加快推动房地产风险市场化出清 。

六、加大住房租赁金融支持力度

15
、优化住房租赁信贷服务。

16、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道
。

支持住房租售企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁生房建设和经营 ，鼓品商业银行发行支持住房租赁金融债券
，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

关于“房地产融资管理定调！走向规则化和透明化
”这个话题的介绍 ，今天小编就给大家分享完了
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