熟悉规则：首先
，你需要熟悉微乐麻将的游戏规则，

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包括如何和牌
、胡牌、 、碰
、等
。只有了解了规则 ，才能更好地制定策略。 克制下家：在麻将桌上
，克制下家是一个重要的策略 。作为上家，你可以通过控制打出的牌来影响下家的牌局 ，从而增加自己赢牌的机会
。 灵活应变：在麻将比赛中
，情况会不断发生变化。你需要根据手中的牌和牌桌上的情况来灵活调整策略 。比如，当手中的牌型不好时 ，可以考虑改变打法
，选择更容易和牌的方式
。 记牌和算牌：记牌和算牌是麻将高手的必备技能。通过记住已经打出的牌和剩余的牌，你可以更好地接下来的牌局走向 ，从而做出更明智的决策 。 保持冷静：在麻将比赛中
，保持冷静和理智非常重要
。不要因为一时的胜负而影响情绪，导致做出错误的决策。要时刻保持清醒的头脑 ，分析牌局，做出佳的选择 。  
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请注意
，虽然微乐麻将自建房胜负规律策略可以提高你的赢牌机会，但麻将仍然是一种博弈游戏 ，存在一定的运气成分
。因此
，即使你采用了这些策略，也不能保证每次都能胜牌。重要的是享受游戏过程 ，保持积极的心态 。
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万科集团董事
、总裁、首席执行官祝九胜表示
，万科在年初对于市场下行有预估，但没想过这么严重。短期来看 ，万科会用更积极的销售 、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺
。 如果看得更长远一点
，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个目标 ，业绩一定 要止跌回稳
，开发要继续维持在行业第一阵营，第三个是率先从房地产开发转向不动产 开发
、经营、服务并重。 看到没 ，第一个是根本点，也是我强调烂了的核心——人口老龄化（面对负增长吧） 、城镇化见 顶
、居民负债率、收入增长速度放缓等等 。

一 、最近房地产有趣新闻应该是碧桂园
，比如碧桂园总裁莫斌喊：相信所有地产企业都会检讨和反思
。市场调整作为管理层我们预判到了，但剧烈程度超出了预期。对于业绩下滑 ，我和我的管理

层对投资者表示深深歉意
，我和我的管理层也在做深刻的检讨和反思 。碧桂园神经反应有些迟钝啊，都这个点才喊超出了预期
。对投资者表示深深歉意这句话很恶心啊 ，只对投资者表达歉意
，那些购房者呢，甚至烂尾楼呢。

二、怎么不表达歉意 ，一句道歉都没有
，倒是对资本家很殷勤 。“新业务方面，博智林 机器人业务是唯一的重点业务 ，其他新业务都已经暂缓
。”这说明碧桂园

和华为类似
，在战略收缩，而且可以看出除了建筑机器人产业 ，碧桂园转型基本上“无成功 ”。

让我想起来股东大会郁亮喊：从短期来看，楼市已经触底
，但恢复是一个缓慢而温和的过程 。那次报告会，最重要的信息如下：

三
、与此同时 ，郁亮也表示
，尽管环比明显上升，但预计同比仍然会有不小的跌幅 ，底部回暖需

要时间
。他强调
，当前房地产市场所处环境已与过去不同，如今 ，人口状况和结构、收入水平 、

房地产市场运行的指导原则都已发生变化
，行业已进入新的发展阶段，所以不能再沿着过去的逻

辑 ，期待回到过去高峰时的数据和规模。 万科实现合同销售金额1681.1亿元
，同比2021年同期的2868.1亿元下降

41.39% 。已公布数据的14家TOP20房企前5月累计销售金额同比下降45.2%。这么说万科也

没有好到哪里去，属于泥沙俱下状态
。

四
、看起来很吓人 ，但实际上它的影响力已经大幅下降（未来股市会占很大比重），会从经济的超级支柱沦为支柱之一
，而且会逐渐 离开舞台中央。 届时，数字经济、新能源产业 、医药医疗健康乃至大飞机产业都可能超过房地产对GDP的贡献 。 比如数字经济：国家正式发布了《数字经济“十四五
”发展规划》
。 根据规划 ，到2025年
，数字经济将进入全面扩张期，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%。 业内人士分析 ，假设2025年GDP总量为130万亿元
，这意味着数字经济核心产业增加值将达到13万亿元 。? 2020年，这个数字只有7.8万亿元左右
。

五
、另一个就是可以窥探未来发展趋势是指标：最核心出生人口（供需关系核心）、城镇化 、经济转型

升级
、化解土地财政困境、空置率等。

最核心的出生人口无需多言 ，我从18年强调到现在
，现实情况人口也和我此前分析一致 。

城镇化呢，已经到顶了 ，后续城镇化会随着人口自然更迭（农老龄人口去世）而被动上升
。

一个社会
，理性的声音很重要，不要做沉默者。

一生二 、二生三 ，三生万物，通过影响身边人
，身边人影响他们的身边人，如此循环 ，就会产生磅

礴的理性力量
，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静 ，那就晚了！

我们都可以作为理性力量发生源
，我从18年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人 ，大家加油 。

据说中国房地产总市值有400多万亿
，虽然经过21年底和22年的持续萎缩，但10万的市场目前还是

有的 ，但过了今年就不好说了
。

郁亮说了一句很有意思的话
，就是存量住房每年要淘汰10亿-11亿平方米，简单的理解一下就是房

子会折旧的 ，会没人住的，会淘汰的
，指望囤房子涨上天际的炒房客们，好好算算房子的折旧 ，特

别是30层左右的高层。?

六
、以我国的建筑设计质量
，电梯和电路水路也就15年左右，外墙二十年 ，房子能住30年算质量很好的

啦
，而且这还是标准的 。若是按照这几年烂尾楼开发商的尿性，嘿嘿 ，我都倒吸一口凉气
，开发商

都已经抠到把草坪换成沙地，至于购买的房子钢筋数量够不够 ，实在不好说。

前段时间烂尾事件
，个人认为保交楼但没有保质保量的话，没有任何意义
。有钱的时候 ，开发商建

房子况且可以四年掉外墙，建筑用海沙
，3年时间阳台护栏全部生锈。要是没钱的开发商能做出什么

事，真不敢想 。?

现在大家明白为啥二手房5-10年要套现走人了吗 ，要是超过10年二手房
，任谁接盘都很可能是最后

一手，哪怕你吹上天际 ，但二手就是二手
，就是在不断折损，就是不如一手房
。房子其实是个消耗

品 ，作为地产行业相关人员
，我见过很多房子，其实不管是多贵的房子 ，楼龄超过15年或者20年以

上的
，都会显得非常老旧。

10年前的开发商还算有良心的，但这几年起的房子 ，那些高周转一年半建起来的，各种违规偷面积

扩阳台
，用海沙建房子返碱的，要说能住三十年 ，我说你都不信 。

有没有可能30年前掏空积蓄买房子
，30年后掏空积蓄修房子为啥要用修这个字眼呢，因为现在高层是拆不起的 ，把你们30层的高层住宅拆掉要赔多少钱
，还不

如另外找个空地去建个新城
。中国那么大，你们不会那么天真以为会没有地 ，要拆你家的高层吧
，就把话放这里，绝大多数人花了一辈子积蓄 ，也就是租了30年房子而已
，要是现在还有人把商品房

当成传家宝，传一代又一代 ，那是你想多了。

能传一代一代的，那是宅基地！老房子危楼了
，能推到自己重新再建的，也是宅基地 。跟你买的商

品房没啥关系 ，商品房是消耗品
。

为什么一个稳定繁荣的房地产市场对国家经济这么重要

中国***能不能快点给中国老百姓一个交待

今年3月31日
，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队5日表示，目前已核对流动人口信息725.5万人 ，标注出租房屋139万户
，核对空置房屋381.2万户 。

一座城市有近381.2万套空置房，是个什么概念？我们不妨算几笔账：一是按照发布的数据 ，在总房间1320.5万套中
，有381.2万套空置，也就是说空置房比例高达28.9％；二是按照目前大多小家庭有3口人计算 ，大约能容纳1143万人
，而北京市现有人口才2000多万人；三是目前北京市楼价几何呢？笔者详查媒体得知，在5月份 ，二手房住宅成交均价为22021元/平方米；一手住宅均价为20227元/平方米
。

由此可见，381.2万套空置房
，不仅揭秘北京市商品房供大于求的现状，也戳破了动辄每平方米几万元虚高楼价的神话。按照国际通行惯例 ，商品房空置率在5％~10％为合理区；在10％~20％为空置危险区；在20％以上为商品房严重积压区 。但在北京
，商品房空置率已经高达28.9％，而房价却依然高企 ，房产市场依然波澜不惊
，这是为何？

答案无非有二：一是有钱的人太多。昆明市市长近日披露的“有权有钱部门的人员有四五套房子很普遍”，看来此言不虚
。另外 ，日前有调查报告称
，包括住房在内的中国城市家庭资产平均达到247万元，看来这也非杜撰。二是当前房子的固有功能异化 。房子原本是用来住的 ，现在却异化成投资赚钱的工具
。有钱人花大把钞票“炒房 ”
，目的就是坐等房价升值或是出租渔利。这也恰是“热钱
”汇集、且滚滚注入房产市场抬高楼价的原因之一 。一座城市出现大规模的空置率，原因并不复杂 ，大抵如此
。

北京如此，其他城市何尝不是？

如此高的空置率或许说明一个问题：即多年来
，中央政府打压虚高房价的决心不可谓不大，出台的政策规定不可谓不严厉 ，但现实却是商品房成交量大幅降低了
，而房价依然坚挺，原因之一就是包括“限购令”在内的各种抑制房价政策 ，只对现有购房需求有约束力
，而对已有多套房者，却无相应的制约措施与手段。这就是很多人拥有“空房 ”却既不出售也不低价出租的病灶所在 。

一边是房屋空置率高企 ，一边却是土地资源有限 、住房需求“刚性
”
，两者对垒的结局是房价居高不下，百姓“持币观望”
。其潜在的风险是 ，过高的楼房空置率造成的楼市泡沫一旦破灭
，其对房产市场、相关上下游产业乃至整个国家经济，都会产生震荡 ，这是必须警惕和预防的。

在2011年，上海和重庆就推行房产税试点改革
，日前住建部官员也表态“今年年内房地产税将扩大试点 ” 。但是，房地产税一直是社会各界关注的焦点 ，褒贬不一
，至今未能大面积施行
。今天“381.2万套空置房
”戳破了北京楼价虚高的神话，房产税之争也该尘埃落定。这是因为破解房屋空置率过高之道 ，除了及早实施房产税之外
，恐怕别无他法 。房产税虽然不是万能，但起码能通过税收手段 ，让多占房倒腾出来
，扩大市场供应量，藉此拉低虚高的房价。这 ，显然是诸如“限购令”等政策所不能达到的奇效
。

空置房不只是中国才有 看国外如何处置空置房

综观世界各国
，几乎每个国家都存在空置房问题，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定还存在一些差异 ，规模大小不一，处置方式各异
，但是目的只有一个，那就是让每一个国民都住有所居 ，安居乐业。

综观世界各国
，几乎每个国家都存在空置房问题，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定还存在一些差异 ，规模大小不一
，处置方式各异，但是目的只有一个 ，那就是让每

一个国民都住有所居
，安居乐业 。

法国位于欧洲西部，有6400多万人口 ，是世界上少有的较早征收空置税的国家
。法国政府有一整套健全的建房
、售房、购房的法律制度
，如购房贷款的审查制度 、新旧房的纳税制度
、防止倒房的权限制度、买房租房的转换制度 、廉价住房的分配制度等等。这些法规从根本上保证了国民的最低利益，不至于使人们因为房价问题而过分紧张 。法国人讲究诚信 ，居民交纳的大部分税目都由居民自己申报，空置税也是如此
。许多法国人拥有不止一套住房
，如果第二套住房基本不使用，该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假 ，将会受到严厉处罚 。在法国的一些城市中
，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10% ，第二年为12.5%
，第三年为15%，以此类推
。如果纳税人拒不交税 ，税务部门有权实施经济处罚。如果纳税人拒不接受处罚
，将遭到司法起诉 。与此同时，法国政府还征收高额遗产税 ，这让作为遗产重要组成部分的房产价值极度缩水
。此外
，法国的廉租房制度也是政府调控房价的最有效手段。法国政府规定，在人口超过5万的城镇中 ，廉租房在全部住房中的比例不得低于20%，否则
，地方行政领导部门将受到“处罚 ” 。由于廉租房的租金通常只有市场价格的 1/3，最低仅约1/6 ，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上对住房的需求
，同时也对稳定房价起了一定作用
。目前，法国全国17%的人住在总数约460万套廉租屋内 ，有些城市的比例更高达30%。由于大量廉租房的建设
，投机商在房地产市场上少有机会，法国房价几十年来一直比较稳定 。从某种程度上讲 ，法国的廉租房制度构成了法国社会的“稳定剂”
。

在英国
，由于居民登记的数字化
、实名制和系统化，任何居民都有个人数据库 ，这些数据库中存有居民的姓名、年龄 、职业
、住址等详细信息
，相关人员只要输入个人信息关键词即可获得所有信息。英国法律允许新购第二套住房的产权持有者有2年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房 ，而另一套住房则要照章纳税 。英国政府对第二房产主征收两到三倍的家庭税、建立全国第二处房产登记制和引进对第二处房产的新交易税率
。布朗政府新近推出的公屋冲击计划使英国房价快速逆转。明确英国政府有责任建立更多的公屋来冲击市场，将那些买不起房子的中等收入的白领 、技术工人以及低收入人群解救出来 。

韩国
，住宅的占有并不平均，有54.6%的家庭是有房户 ，许多人还拥有多套住宅
，同时还有近45%的家庭没有自己的住宅
。显然，多套住房拥有者是为了投资而购房。韩国政府为了重拳打击房地产投机 ，对一户两宅及以上的家庭转卖二手房
，将交易税率由原来的买卖差价的 9%—36%提高到一律为50%；政府从 2005年开始征收综合不动产税，征税对象是6亿韩元以上的住房 ，税率是1%—3%；对多套住宅拥有者进行税务调查
，对搞房地产投机得来的利润课以重税；新住宅要完成 80%的工程量才允许卖“楼花
”等 。韩国为解决低收入家庭住房困难，由政府出资或资助建设了大量公租房 ，以低廉价格出租给占人口10%的最低收入家庭
。这些措施有力地打击了房地产投机
，促进了市场的健康平稳发展。

荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房 ，因为如果他们希望自己房屋中突然出现的“不速之客”搬走，必须证明其住房的闲置时间还未超过 12个月 。

瑞典
，针对空置房的措施更为有力。为了遏制空置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外 ，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒
。政府出此下策主要是认为空置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格
，使得公共支出激增。这些国家为何如此严厉地对待空置房呢？第一，严厉处置空置房是为了使有限的住房资源最大限度的得到利用 。如果大量住房闲置 ，就会使得一部分人的居住空间受到挤压
。第二
，严厉处置空置房是为了打击房屋囤积，抑制投机炒作 ，平抑房价。第三
，严厉处置空置房是为了节约土地，提高土地利用率 。政府通过严厉措施抑制空置房 ，等于间接提高了土地的利用率
，避免了土地浪费
。

美国财税制度严格限制炒房，住房转让要收15%的资本得利税 ，还有交易价格1%～5%的营业税。住房出租照样收税，税率是租金的30%左右 。美国保险公司也打压空置住房
，有的保险条款规定，如果承保人离开房屋超过30天 ，而又没有新房客入住
，保险合同自动终止
。因为空置住房发生意外损失的几率很大，如水管破裂 ，由于无人察觉
，对房屋的损害会不断扩大。如给空置住房上保险，保费要比有人居住的住房高50%到60% 。

中国作为世界上最大的房产市场 ，至今不统计住房空置率
，这让人不可理解
。现在，谁也说不清中国有多少住房 ，多少房子有人居住
，多少房子无人居住。但从媒体曝光的一个个“鬼城 ”可以想象，中国的住房空置率已经高得惊人 。新华网2010年7月7日的一篇报道更是让人触目惊心 ，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零
，这些空置房足以供2亿人居住。

　 2011年11月29日，美国彼得森国际经济研究所高级研究员尼古拉斯·拉迪在出席亚太经济政策会议时表示 ，中国实际利率为负会催生房地产泡沫
，经济快速增长的势头可能会因此中断
。

可见，中国房产泡沫在世界经济学界已成共识 ，政府必须尽快在全国推广房产税
，采取有力的财税手段调控房价，抑制房产投机炒作。同时 ，尽快引入住房空置率的统计
，把住房空置率作为住房调控的一个指标 。

其实，住房空置率的统计并不复杂 ，电力公司就可以进行概略统计
。如果电表一年的计量低于正常使用值的30%
，我们就可以认定这套住房空置。目前，中国家庭平均用电量为每月110千瓦时 ，一年为1320千瓦时，如果某套住房的用电量低于396千瓦时
，我们就可以把这套住房统计为空置住房 。

国家兴亡匹夫有责，这么浅显的道理 ，我们一介草民都能知道
，不知道你们什么时间才能出行一点有用的方针，给中国人民一个交待 ，还老百姓安居乐业！

我实在是忍无可忍了！！！

房地产行业的前景如何？

在中国房地产多年的发展历程中
，房地产的作用就相当于夜壶，宏观经济不行就重拳刺激房地产托底经济
。但是 ，为何夜壶是房地产
，而不是其他行业？一个很重要的原因是，房地产在中国经济当中占比很高 ，对中国经济具有短期内难以替代的重要性。房地产能否平稳运行
，关系到中国经济
、财政、就业和金融能否稳定 。

一 、房地产行业体量大，占GDP比重高 ，对GDP增长贡献大
。

2019年，全国商品房销售额达到16万亿
，是2003年销售额的20倍，创历史新高。同时 ，根据恒大研究院最新测算
，2019年房地产业和拉动上下游行业的增加值分别占GDP的7%、17.2%，合计占比24.4%；对GDP增长的贡献率分别高达7%
、18 ，合计占比25%
，超过所有单一行业 。而在20年前的1999年，房地产对GDP的比重为17.1% ，对GDP增长的贡献为14%
。20年过去了
，房地产经历了几个周期的宏观调控，但是占GDP的比重以及对GDP增长的贡献不降反升 ，分别提高了7.3个百分点和11个百分点。

2020年的经济形势本身已经较为困难
，由于新型肺炎疫情的“黑天鹅
”扰动，本来已经较为困难的经济变得更加复杂 。即使按照恒大研究院任泽平较为乐观的预计 ，全年的GDP预计也只能达到5.4%左右。在这种情况下，为了实现全面建成小康社会的阶段性目标
，我们预计中央保持GDP增速达到5.6%左右的目标不会改变甚至是底线
。在严峻的形势下，房地产行业的稳定运行将是重要保证。

二、房地产投资不断攀升 ，占固定资产投资比例大 。

2019年中国房地产开发投资额13.22万亿
，占全社会固定资产投资的24.0%，创20年来新高
。而在20年前的1999年 ，房地产的投资额只有几千亿
，占固定资产投资的比例仅在15%左右。20年来，房地产投资额增长超过20倍 ，占固定资产投资比重也增加了近十个百分点 。

三 、房地产对地方政府的财政收入贡献大
，土地财政依赖度高
。

上世纪九十年代分税制改革和住房制度改革以来，与土地有关的收入逐渐上升至地方政府“第二财政”的重要地位。应该说 ，土地出让金收入是唯一地方政府切分比例超过一半且能自主控制的税种 。尽管土地财政有许多弊端
，但土地财政切实地缓解了了地方财政的困难，有效地促进地方的招商引资和经济建设
。

根据恒大研究院数据 ，2018年，地方政府房地产相关收入总计9万亿
，占地方本级财政收入的比重高达52.7%；其中5项房地产专项税1.8万亿
、房地产行业其他6项主要税收估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿。我们可以看出仅土地出让金收入一项在2018年就占到地方政府财政支出的35%，这一比例较2007年增加了约10个百分点 。

四 、房地产解决大量就业 ，且在居民财富中占比大
。

根据恒大研究院数据
，2018年房地产和建筑业就业人数3176.9万人，合计占城镇就业人数7.3%。2.88亿农民工中 ，建筑业从业占比18.6%
，且建筑业农民工月均收入比平均水平高13.1% 。

根据海通证券估算，截至2018年末 ，我国居民财富中的房地产规模约为325.6万亿元人民币
，占居民总资产的70%。而金融资产规模约139.5万亿元人民币，仅占30%
。两者差距呈收窄趋势 ，但在2015年后有所反复。

根据恒大研究院数据
，房地产是大类资产配置的核心 。2018年中国住房市值约321万亿元，是GDP的3.6倍
、占股债房市值的71%
。

五、房地产贷款在金融机构中占比最大 ，影响金融稳定。

根据恒大研究院的研究，我国金融体系以间接融资为主
，房地产是最重要的抵押物 。2018年末，抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中 ，房地产占比高达76.4%
。

恒大研究院认为
，无论房企项目投资还是居民住房消费，均需要信贷支持 ，天然具有杠杆属性。2019年上半年
，A股和港股上市房企的剔除预收账款资产负债率为59.5%；2018年居民住房杠杆率（居民住房贷款余额/GDP）为34.2% 。

2018年，在供给端加速推盘促进回款 ，需求端棚改货币化补偿比例下降 、贷款利率上行
、调控政策收紧等多因素叠加下
，我国房地产市场销售额和销售面积稳中有升，但是增速全面放缓；一线城市需求疲软 ，新一线城市成为带动销售增长的主力；二手房交易市场整体下滑
，释放出危险信号
。

市场需求疲软，销售增速持续放缓

根据国家统计局数据 ，2011-2018年我国商品房销售面积总体呈上升趋势。2018年全国商品房销售面积达到17.17亿平方米，创历史新高；但增速进一步收窄
，仅增长了1.3%，较2017年收窄6.4个百分点 。

销售额方面呈现同样的变化趋势
。2018年我国商品房销售额达到15万亿元 ，达到历年新高
，但增速下降至12.2%，较2017年回落1.5个百分点。

由此可见 ，2018年中国房地产市场需求明显疲软
，这主要与供给端加速推盘促进回款，叠加需求端棚改货币化补偿比例下降、贷款利率上行 、调控政策收紧等因素有关 。短期来看 ，我国房地产销售仍将持续放缓。

2019年中国房地产发展趋势分析

总体而言
，2018年我国房地产稳中有升，但是增速全面放缓；一线城市需求疲软 ，新一线城市成为带动销售增长的主力；二手房交易市场整体下滑
，释放出危险信号
。

展望2019年，在国家调控保持“房住不炒 ”和“租购并举
”的基调下 ，我国房地产市场或将呈现以下趋势：

——以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

关于“如何看待万科集团董事长郁亮称房地产市场仍是个10万亿市场？”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了
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