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一、房地产基础专业知识

1 、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2
、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋 、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a
、房地产位置的固定性（土地不可移 ，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c 、房地产的高值
、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d 、房地产的保值
、增值性（货币贬值、房产保值 、货币增值
、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有 、使用
、收益、处分等权利） 。

5 、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区
、高品住宅）、工业用房（厂房 、仓库）
、商业用房（门面、商场） 、办公用房（写字楼）
、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b 、建筑结构：钢结构
、钢筋混凝土结构、砖混结构 、砖木结构和其他；

c
、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用 、收益、转让等权利）
。

7
、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b 、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c
、用途：居住用地、商业服务用地 、工业用地
、仓储用地、市政公共设施用地 、交通用地
、绿化用地、特殊用地等；

8 、房地产业：指从事房产开发
、经营、管理和服务的行业。包括：

a 、土地开发；

b、房屋建设
、维修、管理；

c 、土地使用权的有偿划拔
、转让；

d、房屋所有权的买卖 、租赁；

e
、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9 、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营
、利用和收益的权利） 。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制
。a）农村土地采用了集体所有制
，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用 ，如学校、医院 、军事用地
、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权
，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得） 、拍卖（价高者竟得 ，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a
、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b 、二级市场：开发商获得土地后
，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c
、三级市场：房屋在消费市场的再次流通 ，包括：买卖、抵押 、转让
、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份
，按指定地块的使用年限 、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者 ，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为 。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12
、土地产权：包括土地所有权、地上权 、地役权
、抵押权、典权 、租赁权
。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利
，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者 ，双方约定土地使用者可以使用的年限。

房地产 基础知识

　我省房地产业持续高速发展
，对房地产专业人才产生大量而迫切的需求 。那么你对房地产专业知识了解多少呢?以下是由我整理关于房地产专业知识200问的内容，希望大家喜欢!

　房地产专业知识200问（一）

　1
、房产

　是指房屋经济形态 ，在法律上有明确的权属关系
，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作 其它 用途的房屋
。

　2、地产

　是指土地财产，在法律上有明确的权属关系 ，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

　3 、房地产

　是房产和地产的总称 。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权
、管理权、转让权等)
。

　4 、房地产业

　是以土地和建筑物为经营为对象
，从事房地产开发
、建设、经营 、管理以及维修
、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

　5、房地产开发

　是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施 、房屋建筑的活动 。

　6
、土地开发

　是将?生地?开发成可供使用的土地
。

　7、土地所有制

　现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制(即国家所有)和劳动群众集体制(即集体所有)两种形式。其中 ，城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外
，属于集体所有;宅基地和自留地 、自留山，属于集体所有;矿物、水流
、森林、山岭 、草原
、荒地、滩涂等自然资源 ，属于国家所有
，由法律规定属于集体所有，森林 、山岭
、草原、荒地 、滩涂除外 。但地上建筑物既可以为国家所有 ，也可以为集体
、单位和个人所有
。因此
，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

　8、集体土地

　是指农村集体所有的土地 。

　9 、征用土地

　指国家为了公共利益的需要 ，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

　10
、土地的使用年限是如何确定的?

　凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地
，其土地使用年限按国家规定执行
。即：居住用地七十年;工业用地五十年; 教育 、科技 、 文化 、卫生
、体育用地五十年;商业、旅游 、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站
、加气站用地为二十年 。

　11、房子的居住时间是多少 ，土地使用年限届满后，该怎么办?

　房屋一经购买并取得产权后
，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制 ，担对该房屋所占用范围内的土地来说
，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有
。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50?70年 ，自开发商取得该土地使用证书之日起计算 。在该土地使用年限届满后
，土地将由国家收回
。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

　12 、合作建房

　是指以一方提供土地使用权 ，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式 。

　13
、土地所有权

　土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用 、收益和处分的权能
。

　14
、土地使用权的出让

　指国家以协议、招标 、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者
，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　15
、土地使用权转让

　是指土地使用者通过出售、交换 、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为 。

　16、土地使用权划拨

　是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制
。以无偿划拨取得的土地使用权 ，其出让须经政府及土地管理部门同意
，交补交出让金后方可进行转让
、出租和抵押。

　17、什么是地籍?什么是产籍?

　我们通常所指的地籍 、产籍
、房地产籍是同一概念 。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲 ，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表 、证件等登记资料，经过整理
、加工、分类而形成的图 、档
、卡、册等资料的总称
。

　18 、生地

　指空间地
、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

　19 、熟地

　指三通一平或七通一平
，具备使用条件的土地 。

　20、宗地

　是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块
。

　21
、宗地图

　是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况 。包括：宗地权属界线、界址点位置 、宗地内建筑位置与性质
、与相邻宗地的关系等
。

　22、证书附图

　即房地产后面的附图 ，是房地产证的重要组成部分
，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

　23 、楼花

　一词最早源自香港是指未完工的物业(即在建物业)，另一说法即指未正式交付之前的商品房 。

　24
、期房

　是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房 ，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止
，所出售商品房称为期房
。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

　25、现房

　是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房 ，与消费者签订商品详尽 买卖合同 后
，立即可以办理入住并取得产权证 。

　26 、毛坯房

　房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房
。

　27
、成品房

　是指对墙面、天花 、门套
、地板实行装修。

　(1) 内墙面为普通仿瓷涂料

　(2) 客厅楼地板为普通瓷砖

　(3) 普通铝合金窗

　(4) 普通胶合板门

　28、商品房

　是指以完全的市场价格向购房者出售的房子 。

　29 、空置商品房

　指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房(可免交契税)。

　30、存量房

　即二手房的书面称呼 ，是相对首次成交的商品房而言
。

　31
、二手房

　通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房
，办完产权证后，再次上市买卖 ，这些都称为二手房 。

　32 、经济适用房

　根据北京市人民政府办公厅京政发1998第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用
、经济、美观 、安全
、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市?九五?住宅建设标准
，结合市场需求确定
。

　33 、房改房

　在房改政策出台后，国家机关
、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来 ，我们把为类公房称之为房改房。

　34、安居房分为哪几种?

　安居房包括按规定出售出租给国家机关 、事业单位
、企业单位职工的准成本房、全成本房 、全成本微利房和社会微利房 。

　35、个人住房基金

　有些单位建立了个人住房基金
。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金
，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到(主要指公积金);另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

　36
、住房补贴

　住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助 ，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴
，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题 。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先 ，兼顾公平的原则
，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格 、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定
。

　37
、房屋的折旧

　房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式 ，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗 。房屋在长期的使用中
，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗 ，客观存在的价值也会逐渐减少
。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现
，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限 。

　38 、房屋的所有权

　是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权
、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容
。

　39 、房屋的占有权

　通常由所有权人来行使 ，但有时也由别人来行使
，这就是使用权与所有权分离的情况。

　40
、房屋的使用权

　是对房屋的实际利用权利 。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权
。

　41、房屋的收益权

　是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

　42 、房屋的处分权

　是所有权中一项最基本的权能 。房屋的处分权由房主行使
。有时房屋处分权也受到一定的限制。

　43
、房地产交易形式

　房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式 。

　44、住宅的?全部产权?

　是指按市场价和成本价购买的房屋 ，购房者拥有全部产权
。经济适用房亦属于全部产权。

　45 、住宅的?部分产权?

　是指职工按标准价购买的公有住宅 。在国家规定的住房面积之内
，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售 ，但出售时原产权单位有优先购买权
，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配
。

　46、房产互换

　是房屋所有人或使用人之间 ，在相互自愿的基础上
，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式 。

　47
、建筑物

　是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层 、楼梯
、门窗基础。

　48、构筑物

　是指建筑物中除房屋以外的东西 ，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱 、水井
、道路、桥梁等
。

　49 、商品房的结构

　售房的楼书常见用语
，房屋架构可分为砖混结构
、砖木结构和钢筋混凝土结构。

　50、砖混结构

　主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构 。

下一页更多有关?房地产专业知识200问?的内容

关于房地产销售知识

一 、房地产的概念

▲房地产的含义

房地产具体是指土地
、建筑物及其地上的附着物 ，包括物质实体和依托于物质实体上的权益
。又称不动产
，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：

a) 土地

b) 建筑物及地上附着物

c) 房地产物权

注：房地产物权除所有权外 ，还有所有权衍生的租赁权、抵押权 、土地使用权、地役权
、典当权等 。

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营 、管理及维修
、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业
，它与建筑业既有联系，又有区别
。建筑业从事勘察 、设计
、施工、安装 、维修等生产过程 ，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方
，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 ，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门
，属第二产业 。

▲房产
、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段） ，又包括已开发和待开发土地
。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a) 实物形态上看
，房产与地产密不可分；

b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c) 从权属关系看 ，房产所有权和地产所有权是联系再一起的 。

差异包括几个方面：

a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同
。

二 、房地产的特征

▲房地产的自然特征

a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律 。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

三
、房地产的类型

按用途划分：

a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅为1-3层?

多层住宅为4-6层?

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层?

16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地
，其土地使用年限按国家规定执行
。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技 、文化、卫生
、体育用地五十年；商业、旅游 、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

四
、房屋建筑结构分类标准

类 型 内 容

编号 名称

1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构 。

2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢 、钢筋混凝上建造的
。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构
、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的 。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成 ，以砖墙为承重墙
，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

5 砖木结构 承重的主要结构是用砖 、木材建造的
。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙
、木柱建造的

6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类 。如竹结构、砖拱结构 、窑洞等

五
、房地产专业名词

1、常用名词

◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

◆两书：a《住宅质量保证书》 、b《住宅使用说明书》；

◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证 ，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场
。含一级市场
、二级市场和三级市场；

◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划
，采用协议、招标 、拍卖的方式，以土地使用合同的形式 ，将土地使用权以一定的年限
、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让 、抵押
、租赁的市场
，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用 、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权
、收益权、处置权 。政府以拍卖 、招标
、协议的方式 ，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者
。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的
，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆三通一平：是指水通、电通 、路通及场地平整；

◆七通一平：是指水通、电通
、路通、排水通 、排污通
、通讯通、煤气通及场地平整；

◆红线图：又叫（宗地图） ，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置 、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者
，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值 。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积 ，其容积率为2.0）

◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和
，包括阳台
、挑廊、地下室 、室外楼梯等。且具备有上盖
、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑
。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米 ，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶 、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积
，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积 ，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积
，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积
、墙体面积及阳台面积；

◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积 ，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

A 、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算
，墙体有复合保温、隔热层
、按复合层内皮尺寸计算；

B、 烟囱 、通风道
、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

D 、 住宅使用面积包括：卧室
、起居室、厨房 、卫生间
、餐厅、过厅 、过道
、前室、贮藏室等 。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积
。

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用 ，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量
，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高 。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离
。

◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

电梯井 、楼梯间、垃圾道
、变电室、设备室 、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比 。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路
、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车 、单位通勤车等停放场地 。

◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线
。

◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置 ，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地 ”
，讲究一定的私密性，大门一开 ，有玄关阻隔
，外人对室内就不能一览无余 。玄关一般与厅相连，由于功能不同 ，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家
，也要有一块放雨伞
、挂雨衣、换鞋 、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件
、简单会客的场所
。

◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 ，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花
”
，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目
。

◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 。

◆毛坯房是指没有装修的房
。

◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成 ，代表业主的利益
，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权 ，它代表该物业的全体业主
，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权 。

◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求 ，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用
。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求
，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置 ，还要考虑工程分期施工的因素 。会所原则上只对社区业主服务
，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性
。作为休闲健身的场所 ，会所也给业主提供了良好的社交场所。

◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住 。

◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移
，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地 、房屋
。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售
、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予 。

2 、房子的种类

◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）
。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭 ，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设
、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房 。

◆使用权房是指由国家以及国有企业 、事业单位投资兴建的住宅
，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房
。

◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权 ，产权人对这两项权利享有占有。使用
，收益和处分的权利 。这种权利是绝对的
、排他的，不受其他任何人的干涉和影响 ，产权人可以转让、出租 、抵押
、典当等方式合法处置自己的房地产权利
。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制
，所以，商品房是80年代以后才出现的 。其价格由成本、税金 、利润
、代收费用以及地段、层次 、朝向
、质量、材料差价等组成
。

◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度 ，实行政府 、单位、个人三方面共同承担
，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资 ，政府及相关部门用地
、信贷、建材供应 、税费等方面给予部分减免优惠 。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的
，拥有全部产权，个人部分出资的 ，拥有部分产权
。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权 。另一种是低于当年的房改成本价格
，其产权为房改成本价房
。

◆公房又称公有住宅
、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业 、事业单位投资兴建
、销售的住宅 ，公有住宅主要由本地政府建设
，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性质的 ，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房 。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋 、集资建房等
。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设
，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅 。

六
、房地产面积的测算

1、 计算全部建筑面积有哪些？

1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算
。

2） 屋内的夹层 、插层
、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3） 穿过房屋的通道 ，房屋内的门厅 、大厅
，均按一层计算面积 。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的 ，按其水平投影面积计算
。

4） 楼梯间
、电梯（观井梯）井、垃圾道 、管道井均按房屋自然层计算面积。

5） 房屋天面上，属永久性建筑
，层高在2.20米以上的楼梯间
、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算 。

6） 挑楼 、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯 ，按各层水平投影面积计算建筑面积
，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积
。

8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊 ，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9） 建筑间永久性的封闭架空通廊
，按其外围水平投影面积计算建筑面积 。

10） 地下室
、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的 ，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算
。

11） 有柱或有围护结构的门廊
，门斗 、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12） 有玻璃幕墙
、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时 ，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时
，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算 ，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据 。

13） 属永久性建筑有柱的车棚 、货棚等按柱的外围水平投影面积计算
。

14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的
，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的 ，伸缩缝计算建筑面积 。

2
、计算一半的建筑面积有哪些？

1） 有盖无柱的外走廊、檐廊 、扫顶盖水平投影面积一半计算面积
。

2） 独立柱在雨篷
，单排柱的车棚、货棚
、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3） 未封闭的阳台 ，按其水平投影面积一半计算面积 。

4） 建筑物外有顶盖
，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积
。

5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3 、不计算建筑面积的有那些?

1） 空出房屋墙面构件
、艺术装饰 ，如柱、垛 、无柱雨篷
、悬挑窗台等 。

2） 检修、消防等室外爬梯。

3） 没有围护结构的屋顶水箱 、建筑物上无顶盖的平台（露台）
、游泳池等
。

4） 建筑物如独立烟囱、油罐 、贮油（水）池 
、地下人防干道、支线等。

5） 舞台及后台悬挂幕布 、布景的天桥、挑台 。

6） 建筑物内外的操作平台
、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台
。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯 、内外廊
、公共门厅、通道 、电梯
、配电房、设备层 、设备用房
、结构转换层、技术层 、空调机房
、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室 、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房
、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库 、非机动车库
、公共开放空间、城市公共通道 、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积
、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等 。

近几年房子的房价不断飙升
，也催生了越来越多的人去从事房地产销售工作
。我们一向都知道，销售是一个很能锻炼人的工作 ，虽然房地产销售工资很高
，但是房地产公司的人来来去去，人员极不稳定 ，可见也不是人人都能做的了的。房产销售凭着一腔热血是远远不够的，不管是买房者还是卖房者
，你都还需要掌握一些关于房地产销售知识 。

1.房地产的基本知识

都说隔行如隔山，想要在房地产行业能有一番作为 ，只能不断的学习
。首先你要牢牢的掌握房地产基础专业知识
，对自己所处的房地产环境有一个充足的了解，只有提前做好了功课 ，才能在顾客提问的时候游刃有余。

·房地产的基础知识

房地产包括房产和地产
，在经济学上也叫不动产，由土地以及土地上的建筑物和构筑物构成 。

房产的分类：商品房 、房改房
、解困房、经济适用房 、安居房
、集资房
。

·关于物业

物业主要分为住宅和非住宅。居住用地的物业使用年限为70年 ，工业用地、教育 、科技、文化
、卫生、体育 、车位等物业使用年限为50年
，商业
、旅游、娱乐用地为40年 。

·影响楼价的原因

楼价的高低取决于它所处的周边环境，会受到交通 、朝向
、景观、配套设施以及其它因素的影响。

2.房地产的各种计算公式

在房地产销售中 ，经常会接触到各种名词以及名词的计算
，掌握了这些计算方式，才能更好的为顾客服务 ，为他们挑选合适满意度房子
。

·容积率：

容积率一般用来计算建筑用地的使用强度，它的公式为：容积率=总建筑面积/建筑用地面积

·绿化率

居住地的绿化率现在越来越受人们的重视
，毕竟一个好的居住环境对人的影响是很重要的。绿地率=绿地面积/土地面积

3.银行按揭知识

在房地产销售的过程中，还会涉及到银行 ，房地产销售也会跟银行打交道
，所以还需要掌握一些行业的知识 。比如银行利率，按揭成效 ，按揭年限
，月供额计算等等知识
。顾客买房在资金不是很充裕的情况下，会有贷款的需要 ，这时候就需要房地产销售做好银行按揭的相关知识
，为顾客介绍买房是按照等额本金按揭贷款还是等额本息按揭贷款，顾客可以按照家庭的收入情况 ，确定适合自己的贷款方式
，解决了后顾之忧，购房过程才会进行的顺畅。

4.房地产政策

作为房地产销售还要时刻掌握一些关于房产的政策 ，能够时刻的为购房者答疑解惑，比如最近各个城市的限购政策
，限贷政策，税收政策等等 。顾客只有了解的清楚明白 ，才能更快的完成交易
。

5.房地产销售知识

·了解房产

既然是房地产销售
，首要的就是要了解自己手中的房子信息，对房子有一个全面的考量 ，要详细的了解房子的户型 、性能
、性价比
，房子周边的交通、设施配套以及其它优势，这样在跟顾客讲解的时候也能对答如流 ，另外也可与同区域其它的房子作对比。毕竟销售的专业水准
，专业态度是决定成交的重要因素之一 。

·销售技巧

销售最重要的就是要会推销
。在对自己的产品有一个全面的了解之后，还要有一个好的销售技巧 ，能够把房子顺利的卖出去。口才 、销售技巧接待客户
，交谈的技巧，怎么介绍产品都是要培训和锻炼的 。

·自身素养

销售作为一个需要常常跟人沟通交流的行业 ，所以说话能力，办事能力都是要求蛮高的
，要学会分析客户的心理，了解他们的需求
。其次 ，因为沟通是最累人的工作
，你要有充足的耐心和毅力，才能让客户认可你的工作。

·不断学习新知识

销售是要接触到形形色色的人 ，接触不同的行业
，在跟客户交流的时候，难免会有一些涉及到的知识 ，如果你无法跟他们聊到一起
，对后续的工作开展也是不利的，所以还需要你不断地学习新知识 ，掌握不同行业的知识
，才能与客户更好的沟通，从而完成自己的工作 。

关于房地产销售的知识我们已经了解到了 ，总的来说，房地产销售虽然是一个比较辛苦的行业
，但是却能让人锻炼能力。以上就是房地产销售的知识，希望能够帮到你
。

关于“有关于房地产知识的基本问题”这个话题的介绍 ，今天小编就给大家分享完了
，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！