2024微乐麻将插件安装是一款可以让一直输的玩家 ，快速成为一个“必胜 ”的ai辅助神器
，有需要的用户可以加我微下载使用。2024微乐麻将插件安装可以一键让你轻松成为“必赢
” 。其操作方式十分简单，打开这个应用便可以自定义微乐小程序系统规律 ，只需要输入自己想要的开挂功能，一键便可以生成出微乐小程序专用辅助器
，不管你是想分享给你好友或者2024微乐麻将插件安装ia辅助都可以满足你的需求
。同时应用在很多场景之下这个微乐小程序计算辅助也是非常有用的哦，使用起来简直不要太过有趣。特别是在大家微乐小程序时可以拿来修改自己的牌型 ，让自己变成“教程”
，让朋友看不出 。凡诸如此种场景可谓多的不得了，非常的实用且有益 ，

点击添加客服微信

1、界面简单
，没有任何广告弹出，只有一个编辑框。

2 、没有风险 ，里面的微乐小程序黑科技
，一键就能快速透明
。

3
、上手简单，内置详细流程视频教学 ，新手小白可以快速上手。

4、体积小
，不占用任何手机内存，运行流畅 。

2024微乐麻将插件安装开挂技巧教程

1 、用户打开应用后不用登录就可以直接使用 ，点击微乐小程序挂所指区域

2、然后输入自己想要有的挂进行辅助开挂功能

3
、返回就可以看到效果了，微乐小程序辅助就可以开挂出去了
2024微乐麻将插件安装

1、一款绝对能够让你火爆辅助神器app
，可以将微乐小程序插件进行任意的修改;

2 、微乐小程序辅助的首页看起来可能会比较low，填完方法生成后的技巧就和教程一样;

3
、微乐小程序辅助是可以任由你去攻略的 ，想要达到真实的效果可以换上自己的微乐小程序挂
。

2024微乐麻将插件安装ai黑科技系统规律教程开挂技巧

1、操作简单
，容易上手;

2 、效果必胜，一键必赢;

3
、轻松取胜教程必备 ，快捷又方便

2008 年青岛海尔股份有限公司财务分析公司

科目：财务报表分析

内容简要：先看公司背景与经营行业
，后分析其五大财务能力指标及三大报表，以我们的角度来看待现况和未来的对比。

目 录

（一）公司简介

（二）财务能力分析

（二）财务能力分析

（三）08年主要所属行业财务能力比较

（四）总体经营情况分析

（五）公司未来发展展望

（六）学习心得

（一）公司简介

青岛海尔股份有限公司前身是成立于1984年的青岛电冰箱总厂 。经中国人民银行青岛市分行1989年12月16日批准募股,1989年3月24日经青体改[1989]3号文批准,在对原青岛电冰箱总厂改组的基础上,以定向募集资金1.5亿元方式设立股份有限公司
。1993年3月和9月,经青岛市股份制试点工作领导小组青股领字[1993]2号文和9号文批准,由定向募集公司转为社会募集公司,并增发社会公众股5000万股,于1993年11月在上交所上市交易。

经营范围:电冰箱、电冰柜 、船用电冰箱
、微波炉、真空包装机 、空调器
、电磁管、洗衣机 、热水器、电风扇
、吸尘器及配件、通讯设备制造 。公司主要产品电冰箱先后通过了美国UL 、德国VDE
、欧洲CB 认证；所属行业：制造业 ，机械、设备 、仪表
，电器机械及器材制造业 
。

财务能力分析

一.盈利能力分析：

在整个盈利指标模块中，可以明显看出几乎全部都呈现增长趋势 ，这样就要进一步分析每个指标的增长幅度与其合理性。

从营业盈利方面看
，先是营业毛利率快速增长，后销售净利率也随之上升 ，营业毛利率从06年的14.04%上升到08年的23.13%，仅仅两年时间就将营业毛利率提升4.12个百分点
，使得销售净利率也在两年内上升了1.4个百分点 。在成本费用利润率中，因为营业成本减少而营业收入增加 ，所以也从06年的2.43%上升到08年的3.88%
，但是期间费用一直在增加会影响成本费用利润率上升幅度不大
。

再从资产盈利方面来看，先看总资产利润率的增长 ，06年到08年分别为6.07% 8.95% 9.71%都处于稳步且大幅度增长
，其实因为它的增长也直接引起总资产净利率和总资产报酬率上升，最后使得两者在08年分别上升到8.44% 10.60%。进一步分析能引起总资产利润率上升的因素是流动资产利润率和固定资产利润率 ，其中流动资产利润率增长幅度不大
，到了08年才为14.53%，两年内只上升4.41个百分点；而固定资产利润率从06年到08年上升19.30个百分点 ，达到08年的47.23%
，是流动资产利润率的3倍多，出现了资产配置不合理问题 ，很可能是流动资产过多，相应的固定资产不足
，很容易出现流动资产闲置或浪费和固定资产过渡使用 。就目前来说，资产配置问题还不能直接拉下总资产利润率。

在资本盈利上看 ，很明显知道
，营业盈利与资产盈利能力都逐渐加强，直接使得资本盈利能力增强
。所有者权益利润率两年内就增长了一倍多 ，也使净资产收益率增长一倍多
，到 08年时两者分别为15.41% 13.26%。股本在07到08年都没增加，利润的增加长促使股本收益率增长 ，分别为59.51% 73.12%
，还有资产保值增值率都比100%大，所以说盈利能力在逐渐加强 。

二.营运能力分析：

能反映盈利水平和经营管理状况的营运能力分析是必要的财务指标分析 ，它的强弱直接影响获利多少
。

公司总资产周转率在06 07年间还能保持一定增长
，分别为2.57 3.00次，可是一到08年就下降到2.60 ，周转天数也比07年增加了18天多，虽然有所下降
，但是比06年还算不错，引起总资产周转率在08年下降的原因是固定资产和流动资产的周转率都下降。其中流动资产周转率由07年的4.41次下降到08年的3.89次 ，还比06年的4.16次少
，且两年内平均周转天数增加了8.69天 。进一步分析流动资产结构中的存货和应收账款的周转率，存货周转率在两年间都是下降趋势 ，从06年的15.15次减少到08年9.78次
，周转天数也增加13天；应收账款周转率与存货周转率恰恰相反，从06年到08年 ，应收账款周转率上升27.81次
，周转天数减少13天多（证明公司注重应收账款的回收），由于存货周转率处于下降状态 ，所以应收账款周转率在一定程度上还不及把流动资产周转率拉升
。固定资产周转率波动与总资产周转率变化相似
，先增长后下降，直到08年时的固定资产周转率水平比06年的要高 ，周转天数平均减少了0.4天。周转水平还可以说稳定不降，但是还需要有待提高 。

三.获现能力分析：

从销售获现方面看
，销售获现比率从06年到08年分别为32.80% 105.60% 56.14%，总的来说08年比06年大有提高 ，在07年出现比率为105.60%
，就是说明销售商品 提供劳务收到的现金大于当年的营业收入，一般来说当年营业收入会大于或等于销售商品 提供劳务收到的现金 ，这可能是公司在07年收到06年的应收账款所至；每元销售现金净流入07 08年都为0.0433 
，06年为0.0630，相对略有下降 ，公司还需要在这方面做好一点的
，这有可能是有一部分账款暂时不能转为货币资金
。

从资产获现方面看，资产获现率变化相似于销售获现比率变化 ，06年到08年分别为84.30% 316.30% 145.79%
，在07 08年都大大超过100%，就是说公司这几年的销售商品 提供劳务收到的现金比总资产还要多 ，很明显知道公司在市场上拥有绝对优势，虽然08年比07年大有下降
，这也是因为前面历年收入所影响的，所以说这方面获现能力还是保持一定强度的 ，也体现资产周转的高质量；每元资产现金流量自06年到08年都是一直下降的
，分别为16.13% 13.00% 11.25%，只是06年经营活动中获得的净额水平略高引起的 ，07 08年也是随前者变化而变化的。

结合以上分析
，知道公司在获现能力方面上有稳定的强度，在经营和资产上都保持着良好的获现能力 ，但是还需要加强资金回笼
，才能加快现金周转来提高收入 。

四.偿债能力分析：

先对短期偿债能力分析，流动比率和速动比率每年都大于1 ，就已经表明公司随时有足够能力去填补流动负债
，再进一步分析，流动比率从06年的265.03%下降到08年的176.03% ，两年内下降幅度较大，主要是流动资产增长不及流动负债快而引起的；速动比率在06 07年时
，下降了80个百分点，到08年又比07年上升15个百分点 ，似乎与流动比率相矛盾
，原因在07年公司存货积压增加，到08年时变卖存货 ，这样相对速动比率就有小幅度上升
。现金比率与现金流动负债比都处于下降状态
，其中现金比率06到08年分别为77.19% 59.87% 55.39%，08年比06年下降20多百分点 ，现金流动负债比也从06年的58.39%下降到08年的29.65%
，下降将近30个百分点。虽然两者都在下降，但是不存在短期偿债风险 ，也同时证明公司试图更大利润流动负债为经营服务
，只是应注意其合理性，不能过分扩大流动负债 。从长期偿债能力上看 ，几乎不存在任何长期性风险，根本上不用比较其历史指标的变化
，只需对比负债与股本的占资产比例；2008年资产负债率为37.03%，所有者权益比率为62.97% ，权益乘数为1.59
，而有形净值债务率为59.87%（影响不大），这些都是表明公司资本雄厚的实力。

五.发展能力分析：

先从营业增长方面上看 ，营业收入增长率06年到08年分别为18.90% 50.18% 3.18%
，在07年还能保持大幅度增长，但到08年就明显减缓 ，可能受经济环境的影响
，在市场上蒙受损失较多，这就引起08年收入增长减慢；营业利润增长率06年到08年分别为36.62% 49.83% 29.74% ，08年营业利润增长在营业收入增长减慢下也开始放慢速度
，当年投资收益也增长不少，所以减少20个百分点 ，还是属于快速增长的；利润总额和净利润增长变化相似，由于所得税税率没多大变化
，所以增长率也相差无几，其中07年增长率为100% ，说明当年经营业绩相当不错
，到08年就下降到30.00%，也是之前分析的原因直接引起的
。

在资产增长上看 ，总资产增长率06年到08年分别为25.07% 32.00% 9.31%
，也是先增后降的变化，其中08年流动资产增长率为0.93% ，固定资产为4.11%
，都是自07年后资产规模没有过大的扩张，就是资产增长率较小 ，也引起营业收入增长减缓
，营业收入增长率与总资产固定资产增长率相对较小，而比流动资产增长率就较大 ，所以还需要调整一下资产结构，建议适当增加流动资产比重。

从资本增长率分析
，股本只是在07年增长11.47%，08年没有变化 ，股东权益增长率08年比07年略有下降
，因为公司开始利用负债经营生产，其下降有利于公司发展；08年累计保留盈余率在未分配利润大有增长而股本不变下比07年略有上升 ，该增长水平还是能保持上升的 。总之
，在08年发展水平比07年有一定下降，应该尽快解决资产结构上的增长问题 ，这样才能取得更多的收入
，提高发展能力
。

六.资产负债表分析：

从资产结构上看，按流动性分析07 08年比重波动 ，流动资产分别为63.70% 64.29%
，每年都处于上升趋势，相反 ，非流动资产分别为36.30% 35.71%，处于下降趋势。在流动资产中
，08年比重达到10%以上的有货币资金 应收票据和存货，分别为20.13% 20.54% 15.15% ，货币资金增长率逐年下降
，直到08年只有1.68%，表明公司逐渐会充分利用资金经营生产；和货币资金不同 ，应收票据增长率逐年上升
，直到08年增长率为49.95%，使得比重略大于货币资金 ，其流动性也较强
，所以这对公司来说是有益的；存货增长率在07年达到117.23%，一到08年就呈现负增长-36.37% ，使其比重也下降了8.8个百分点
，大大减轻公司存货压力，从08年年度报告中可以看出 ，公司在08年大量变现存货，才达到比重下降的目标；还有应收账款项目
，08年其增长率为37.25%，使比重上升为6.50% ，很可能是经济环境影响
，这样就不必要特别的关注；结合流动资产结构增长变化，由于存货增长为负 ，所以拉下流动资产增长率 。

在非流动资产中
，主要看长期股权投资和固定资产，两者在08年比重都达到10%以上 ，分别为11.37% 20.08%
，其中长期股权投资从06 07年的负增长到08年的较快增长，增长率分别为-35.07% -30.37% 130.40% ，使其比重08年比07年上升6.4个百分点
，这可能是由于2008年海尔收购海尔电器集团20.1%股权所致
。 固定资产从06 07年都有较快增长到08年只有4.11%的增长率，导致其比重没多大变化 ，这可能是因为市场作用，公司不必要过份扩大规模；无形资产在08年也遭受影响
，年过后呈现负增长-7.84%；结合非流动资产结构看，虽然长期股权投资大幅度增长 ，因为07年时其比重仅为4.91%
，所以也不能起多大作用，再说公司注重流动资产利用 ，使资产在配置上达到最优状态
，充分利用流动资产经营生产，使得营业收入快速增长 ，也是固定资产不浪费而产生的结果。

从负责结构上看
，主要分析流动负债，08年有应付票据
、应付账款、预收账款和其他应付款的比重超过10% ，分别为14.10% 35.63% 22.64% 15.19%
，其中应付票据近两年呈现快速增长，很快在流动负债中占有一定比重 ，而应付账款增长减慢，直至08年为负增长
，使其本来过半的比重减少了10多个百分点，但仍是流动负债的核心 ，预付账款在年才开始体现出其增长效果且比重较大
，在上面应付账款比重的减少10多个百分点是转移到其他应付账款上，该增长率从06年的负增长-1.68%到08年244.18%的大幅度增长 ，直接使其比重拉升到15.19%
，在流动负债上也占了重要的比例 。流动负债中的短期负债和应付股利也有一定增长，但比重不大
。合计流动负债结构中的比重 ，明显知道
，公司有98.12%负债属于流动负债，非流动负债只占有1.88% ，所以公司将面临偿债高峰期
，但是之前已分析过偿债能力，证明公司有足够能力偿还债务。

从资本结构上看 ，股本在07年增长了11.87%，之后不再增长
，这样比重在07年的18.97%下降到08年的17.38%，资本公积也在07年增长2.80% ，到08年也呈现小幅度负增长-0.35%
，使其比重08年比07年略下降3.72个百分点，但仍是所有者权益的主体；盈余公积与前两者不同 ，该增长率在07年为负增长-20.03%
，而08年以小幅度2.43%增长，由于幅度小与07年比重较小 ，所以08年比07年也略有下降
，比重降为15.07%，纵使前三者比重都降低 ，只要未分配利润比重上升就能说明公司的业绩
，未分配利润增长率从06年到08年分别为63.88% 244.60% 54.58%，比重为11.63% 16.48% ，近几年公司未分配利润都有大幅度增长，也提高其比重
，这是衡量公司有没有好的经营结果的重要指标 。由资本结构分析可知，公司在经营方面取得很大的业绩 ，这也体现未分配利润在所有者权益中占的地位是重要且是长期经营目的
。

从整个资产负债表上看
，08年总体上表现有：资产大部分来自所有者权益，为62.97% ，而负债只占37.03%
，该结构属于稳定发展型；在结构上，资产的配置也趋向最佳状态 ，负债中的流动负债占绝大多数
，资本也能体现所有者的目标，即未分配利润增长。如果公司想在未来获得更好发展 ，应该扩大长期负债使负债比重增加在50% -40%范围内
，在资产结构上，应该增加固定资产比重适应流动资产来经营生产 ，而不是调节流动资产适应固定资产 。

七.利润表分析：

整个利润表项目的增长率变化在发展能力已经分析过，在此主要是进一步分析影响其变化的原因。

从成本费用看
，营业成本在08年为负增长，比重也下降到6.87% ，这是技术上的提高所致
，销售费用和管理费用在07 08年都有一定增加，直到年比重分别为13.40% 10.24% ，财务费用有较大增长
，但比重不大；期间费用增长较快会影响获得的营业利润，这方面公司应该加以重视
。

再看各种利润的比重变化 ，营业利润07 08年分别为4.58% 7.07%
，虽然期间费用增长不少，这一样不会对其有较大的影响 ，这也是营业成本大大减少引起的；利润总额比重在07年时几乎为零
，直到08年比重才升至7%，净利润和利润总额相似 ，直到08年比重为6%。

总体上来说，期间费用增加而相对营业成本大大减少
，使得营业收入有更多转化为营业利润，所以说08年公司获得的利润能力有一定的提高 。

八.现金流量表分析：

在现金流入中 ，经营活动现金流入08年比重为98.80%
，比07年减少0.49个百分点，其中有98.15%现金流入来自销售商品 提供劳务收到的；投资活动现金流入08年比重为0.17% ，比07年略有增加
，但其水平还不及06年的1.86%，其中大部分来自取得投资收益收到的现金；筹资活动现金流入08年比重为1.03% ，相对06年的4.41%是减少的
，但是比07年的0.59%又显得有所增加；就这流入比重结构可以看出，公司在投资方面取得一定的收益 ，筹资活动也在争取获得更多现金流入
，在经营活动现金流入比重略有下降，但是不能说其经营水平就下降 ，因为投资和筹资活动中公司也在提高
。

在现金流出中，经营活动 、投资活动和筹资活动中现金流出08年比重分别为91.56% 6.15% 2.29%
，其中经营活动现金流出比07年比重有一定的下降，相反投资和筹资活动现金流出有所增加。

分析流入流出比就可以明显知道哪个活动中现金流入流出不平衡或不合理 。经营活动现金流入流出比08年为1.0815 ，相对07年的1.0424较好
，说明公司在这方面可以积累现金净额；相反投资和筹资活动流入流出比08年分别为0.0282 0.4493，其中投资活动的远远小于1 ，应该是加大投资引起的
，因为08年公司投资收益有增长，筹资活动的小于1 ，说明公司的负债有所增加
，在偿债能力已分析过，公司在负债方面还可以继续增加长期负债 ，这流入流出有利于公司未来发展
。

总之
，现金总流入总流出比不算高，只要做好经营活动中现金流向 ，利用投资和筹资活动中现金来进一步发展，这未必不是对公司有益。

（三）08年主要所属行业（电器机械及器材制造业）财务能力比较

从上表的财务能力指标可以看出
，海尔在行业中，盈利能力
、周转能力和获现能力都属于上等水平 ，有较强的能力；在行业中拥有最强的是偿债能力
，不管是流动偿还债务，还是非流动偿债；而相对于行业较弱的是发展能力 ，海尔的资产增长较慢
，远远落后行业公司水平，但是利润方面增长也能高出其他行业公司 ，表现出很强的经营能力 。

近几年来看
，海尔在该行业上财务能力水平算是强度的公司，目前 ，仍然是一家国内家用电器龙头企业
。

（四）总体经营情况分析

海尔是从事电冰箱、电冰柜 、家用空调
、商用空调、小家电及其他相关白色家电产品生产经营的领先家电企业
，以“海尔 ”品牌生产和销售产品。截至2008 年12 月31 日，公司的销售市场包括中国大陆 、东南亚、欧洲
、美国等全球主要国家 ，公司拥有3.5 万名员工，总资产122 亿元 。

2008 年
，公司实现主营业务收入30,408,039,342.38 元，较去年增长3.19%；实现营业利1,166,730,605.88 元 ，较去年同比增长29.74%；实现净利润978,698,583.16 元
，较去年增长29.75%；其中实现归属于母公司股东的净利润为768,178,067.10 元，较去年增长19.35%
。

2008 年 ，白色家电行业经历了超出预期的严峻挑战
，特别是从第四季度起，受全球金融危机的影响 ，不仅出口下滑
，国内消费市场也受到较大影响，从而明显拖累公司全年经营业绩 ，导致主营业务收入未达预算和净利润未达预期。报告期内公司面临的主要挑战包括：受金融危机影响
，美国、欧洲 、日本等发达国家步入经济衰退，消费需求萎缩 ，行业出口承受较大压力；国内市场房地产业持续下行
、偶发性的自然灾害对居民的家电需求产生负面影响；国内经济增速放缓，居民收入预期下降等因素抑制了家电产品的消费 。

从产品经营看
，报告期内公司冰箱业务在延续2007 年发展势头基础上实现了13.89%的收入增长，竞争优势继续加强、市场份额继续提升 ，保持了在行业的领先地位；而空调业务由于面临激烈竞争
，市场占有率有所下滑，营业收入同比下降7.15%。

2008年增加信息化系统建设投入和为提升经营管理水平而借助外部专业团队使管理费用上升 ，致使报告期内营业费用 、管理费用相比去年同期有一定幅度上升
。

（五）公司未来发展展望

1
、行业发展趋势以及公司发展机遇

受金融危机带来的全球经济放缓、国内经济减速以及居民收入预期下降 、房地产销量萎缩等不利因素影响
，国内外市场对家电产品需求开始放缓。自2008年四季度起，公司面临的经营环境急剧转差 ，我们尚无法确定当前不利经营环境能否在短期内转好 。但我国白色家电行业的长期增长动力仍未改变
，特别是本土市场潜在的城市更新需求及农村新置需求依然存在
。在国家“促销费
、保增长”方针下，积极的财政政策、货币政策及产业振兴计划 、家电下乡政策等 ，已有力地刺激国内市场需求。现阶段因受金融危机的影响
，居民消费意愿降低，中高端产品需求短期内受到抑制 ，在未来市场转好时，这部分需求将恢复释放 。

2
、2009年公司发展战略和经营计划

在充满挑战的市场环境下
，2009年公司将围绕“为客户创新
”这一核心目标，以为客户创造价值为导向 ，重点通过实施维持有正现金流的销售增长、网络创新 、产品创新和机制创新
，不断提升公司竞争力，继续保持公司在行业中的领先地位 ，保证企业实现长期稳定可持续发展
。

3、资金需求和使用计划

2009 年预计资金需求主要为公司正常生产经营所需资金, 项目类投资将根据公司规定
，履行程序后实施，目前尚未确定。

4
、据此 ，我们预计公司在下个年度经营成绩会更加出色以及股票市场会有突破！

（六）学习心得

一学期以来
，老师采用特殊的教育方法，使我们不再只是依循导矩照着书本读 ，先从财务能力逐一教会
，慢慢学会财务报表初步分析，不仅在作业尝试分析上市公司的财务状况 ，还利用整个学期的知识来深入分析自选一个上市公司，让我们对财务报表分析有了一定程度上的认识 。老师这种以案例的方式教学让我们感受到你的用心良苦
。经过这次的经历
，使我们认识到了学习不光要学习书本上理论的东西，更重要的是要注重实际的操作 ，把书本的东西通过操作来融会贯通
，这样能够更好的熟练地运用知识。一个学期的学习使我们从当初对财务报表厌烦的态度转变到对此功课的兴趣上来，面对诸多的公式和数字 ，我们没有感觉到厌烦无力
，相反数字却反映了信息，我们通过对数字的分析把它变成了文字 ，一切的一切
，与老师的教导是分不开的 。

在此，感谢教导我们的老师！

　大家做好准备迎接2018考试了吗?为您整理了“2018年房地产估价师《案例分析》冲刺题及答案(六)” ，跟着来了解一下吧
。要相信只要自己有足够的实力
，无论考什么都不会害怕!

　 2018年房地产估价师《案例分析》冲刺题及答案(六)

　(一)某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区 ，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼
，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1-3层整体设计为商场;塔楼A座为28层 ，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2 。大厦自1994年6月15日开工
，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工 ，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

　请问：

　1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?

　2 、写出估价技术路线
。

　(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场
，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业 ，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后
，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同 。

　请你分析说明房地产估价师这样做的理由
。

　(三)某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价 ，估价目的为抵押贷款
，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主 800万元。2001年10月1日 ，因该业主无力偿还贷款，银行申请
，经法院判决将该房地产拍卖 。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息 ，业主仍欠银行100万元
。为此
，银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。

　请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

　(一)1
、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价 ，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下
，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的 。

　2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格
。(环球网校房地产估价师频道为您整理)②收益法技术路线：搜集有关资料 ，估算潜在毛收入
，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

　(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼 ” ，购置者欲向银行申请抵押贷款
，首先应明确拟抵押的是2 、3
、4层的哪一部分，及5-8 层住宅的哪一部分 ，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况 、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清
，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额 ，宜用偏保守的谨慎原则进行估价 。

　2.具体地说
，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法 ，住宅部分可以市场法为主
，辅之以成本法
。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工 ，更未验收启用
，续建过程中的水电
、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓 ，则同样要考虑装饰 、装修费用。

　3.除需考虑以上问题外
，对商业裙楼以收益法或市场法
、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值 ，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额 、土地使用年限、物业位置
、环境基本要素、开发经营期 、当地类似商场及住宅的售价
、租金、运营费用 、管理费用
、销售费用、利率 、销售税费
、开发成本、报酬率(资本化率)等 。

　(三)1.甲 、乙的分配方案均不合理。

　2.甲应分得1395万元
，乙应分得1367.1万元
。

　3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售 ，共可回收价款2790万元
，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响 ，甲仍应获得1395万元
，乙尚可获得1367.1万元。

　单项选择题

　(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价 。该工厂的房屋所有权证上记载 ，该两幢房屋的用途均为工业
。根据估价人员现场勘察的结果
，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房 ，后自行改为办公楼用于出租。

　1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价
，以下说法正确的为() 。

　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

　C.根据企业改制
、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，(环球网校房地产估价师频道为您整理)应通过下列途径中的()
。

　A.自行改变

　B.经上级主管部门批准改变

　C.经政府房屋管理部门批准 ，并办理变更手续

　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押
，则为抵押目的评估的价值应为()。

　A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和

　B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为() 。

　A.该两幢房屋的正常市场价值

　B.该两幢建筑物的重新建造成本

　C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

　D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

　(二)某公司拥有一栋旧写字楼 ，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2
。因年久失修
，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建 ，建筑面积可增至600m2
，该公司认为建600m2经济上不合算，(环球网校房地产估价师频道为您整理)擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业 ，拟请某机构对该写字楼进行估价 。

　5.能否改建的最终批准权在()
。

　A.政府房地产管理部门

　B.政府规划管理部门

　C.政府土地管理部门

　D.上级总公司

　6.评估时依据的建筑面积应为()。

　A.460m2

　B.600m2

　C.1000m2

　D.以上三个面积都不行

　7.该公司委托评估应选择() 。

　A.房地产管理部门

　B.资产管理部门

　C.有资格的房地产估价机构

　D.验资机构

　(三)为评估某宗房地产2005年9月末的价格
，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5% ，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%
。

　8.交易日期调整的主要方法是()。

　A.百分率法

　B.价格指数法

　C.价格变动率法

　D.价格指数变动率法

　9.对该可比实例的价格进行交易日期的调整
，应调整为()元/m2 。

　A.3415

　B.3484

　C.3586

　D.3658

　参考答案：(一)1.C　2.A　3.B(二)4.C　5.B　6.D　7.C(三)8.B　9.D

　房地产估价师考试频道推荐：

关于“求一份财务报表的分析报告
”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了 ，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！