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【央视新闻客户端】

房地产交易的税收优惠政策主要有：不满五年的住房对外销售征收1%的个人所得税 ，满五年的住房对外销售免征个人所得税；不满二年的住房对外销售全额征收5
。6%的增值税
，满二年的非普通住房对外销售按照差额征收增值税，普通住房免征增值税。

房地产的税收政策：

1 、转让不动产营业税税率5% ，计税基数为主营业务收入＋期末预收楼款余额－期初预收楼款余额＋手续费等价外费用；

2
、建筑业营业税税率3%，计税依据＝直接费＋间接费＋计划利润＋税金

3、城建税按实际缴纳的营业税7%缴纳（县城为5%）；

4 、教育费附加按实际缴纳的营业税3%缴纳；

5
、地方教育费附加按实际缴纳的营业税1%缴纳（各地可能不同）；

6、土地增值税在未全部售出或竣工决算前
，按照预征率征收，预征率各地不一 ，请查找当地规定 。计税依据同“1 、转让不动产营业税”
，直接乘以预征率即可
。

全部售出或竣工决算进行土地增值税清算时，按转让房地产总收入扣除规定项目金额的增值额缴纳多退少补。


、建安合同按承包金额的万分之三贴花；购房合同按购销金额的万分之五贴花；

8、城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳；

9 、房产税按自有房产原值的70%*1 。2%缴纳 ，建设后准备出售的房屋不征税
，但用于出租的，按照租金收入12％征税；

10、车船税按车辆缴纳；

11
、企业所得税在年度内同时按照预收楼款预征 ，核定利润率一般为10%
，税率一般为33％；

12、个人所得税，适用9级超额累进税率
。

13 、契税计税依据为土地的成交价格 ，由购入方缴纳
，税率为3%-5%，各地不一 ，请查找当地规定。

房产交易税如何征收

1
、契税，符合住宅小区建筑容积率在1 。0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16。7%) 、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1
。2倍以下等三个条件的
，在房产交易税里，视为普通住宅 ，征收房屋成交价的1。5%的契税 。反之则按3%
。

2
、印花税
，买卖双方各缴纳房价款的0。05% 。

3、营业税，购买时间在5年内的房屋需缴纳的房屋交易税—营业税为：成交价×5%；5年后普通住宅不征收营业税 ，高档住宅征收买卖差价5%的营业税
。

4 、建税
，营业税的7%。

5
、教育费附加税，营业税的3% 。

6、个人所得税 ，在房产交易税里
，普通住宅5年之内：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；5年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%
。出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20% ，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米
，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交房屋交易税的个人所得税 。

综上所述是小编对房地产交易税收政策做出的回答，希望可以帮助到您
。

法律依据：

《关于加强房地产税收管理的通知》第二条

2005年5月31日以前 ，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中
，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格 ，经加权平均后形成的住房综合平均价格 。由市 、县房地产管理部门会同有关部门测算
，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算 ，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的
，依据房地产交易登记管理系统生成数据
。

《增值税暂行条例》第五条

纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和本条例第二条规定的税率计算并向购买方收取的增值税额 ，为销项税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率 。

如何完善我国房地产税收

从理顺协作机制
、整合内部征管资源入手
，有重点地解决了以下三个问题：

（一）理顺征管机构
。大多数房地产企业结构多元，形式多样 ，关系复杂
，我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割 ，信息不通，环节断链
，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。“两税 ”接管后 ，我们首先从理顺征管机构入手
，重点解决税务机关内部征管资源配置问题 。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构 ，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理
，设立了专门的建筑安装业税收管理科（股）实行集中心设立了专门的征管窗口，与在行政服务中心大厅联合办公的国土、房管等部门实现了网络联结 ，按照“先税后证
”的要求
，只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完毕后，国土 、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行 ，否则
，在网络联结上不能进行到土地、房管等部门的工作窗口，有效地实现了联合控管
。四是与相关部门建立了联席会议制度 ，由政府分管财税工作的副秘书长牵头，定期召开行政服务中心
、国土、房管 、财政
、司法、地税等部门参加的联席会议
，通报情况，反馈信息 ，研究对策
，实现了房地产行业税收征管的社会化协作。

（三）研究制定实施方案 。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接 ，相互联系
，流程管理 、链条管理是整个管理工作的重中之重
。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后 ，给我们指明了工作方向
，一体化管理的思路也更?清晰，我们结合在曾都区一分局进行的试点工作 ，认真分析试点经验和存在的问题
，及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会，制定了《××市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》 ，修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》，规范了房地产税收管理的方法和内容
，为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。

二
、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标 我们以信息共享、数据比对为依托 ，以优化服务 、方便征纳为宗旨
，综合利用信息，加强跟踪管理 ，简化办税程序
，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接 ，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立 。

（一）综合利用信息
。虽然房地产业各税种的纳税人
、计税依据等税制要素不尽相同
，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的 ，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息
，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们按照房地产企业的开发流程，在房管、规划 、国土等部门的配合与支持下 ，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息
，对房地产权属转移双方的名称
、识别号码，房地产的位置、面积 、转移时间、转移价格等相关信息 ，按照“五统一”的要求
，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递
、比对、整理 、归集 ，按日录入
，按周核对，按月订册 ，初步建成一个“集中管理
、相互依托、数据规范 、信息共享 ”的综合信息库
，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心 。同时，综合利用房地产转让信息 ，与纳税人的纳税申报资料进行比对
，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案 ，逐步实现各管理部门之间
、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单?或个人名称、土地坐落位置 、价格
、用途、面积等信息
，了解或控制城镇土地使用税 、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理 ，对占用耕地进行开发建设的
，及时征收耕地占用税
。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位
、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息 ，将转让方名称、识别号码
，转让房地产的坐落地点 、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的 ，及时进行追缴
，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐 ，?踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况
，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票 ，大幅提高管理质量和效率 。元至9月，我们通过国土资源部门传递的信息对16户已取得用地手续但没发证的单位和个人征收耕地占用税218万元
、契税350万元
，对25户房屋交易没取得销售不动产发票的追缴税款296万元，收到了较好的征收效果
。

（二）规范管理职能。我们以契税为把手 ，从房地产有关信息的获取及处理
，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收 、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化 ，并绘制了《房地产税收一体化管理流程图》
，进一步明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传递链条 。为搞好征收管理 ，我们实行“三个跟踪
”：一是通过建立管理台账
，分户跟踪了解土地利用规划
、计划投资、施工单位 、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加
、所得税、印花税等各税种税源情况 ，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然
。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本 、费用
、商品房预售和实际销售进度、收款方式 、收款时间等情况
，监控商品房的存量变化，通过绘制《商品房预售和实际销售情况平面图》等措施 ，跟踪监控商品房的销售进度，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息
，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，及时发现问题 ，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序
，按照《税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制 ，规范执法文书
，严格税收征管，对税收征管过程环节
、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控 ，做到环环相连
，程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能 。

（三）提高服务质量
。一体化管理对内是一个整合管理资源 、提高工作质量和效率的过程 ，对外是一个便民高效、环节透明
、服务更优的服务过程。在一体化管理工作中
，我们提出了“一个部门负责，一个窗口服务 ，一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程 。简化了办税程序
，简并要求纳税人报送的各种报表资料，将“一窗式管理 ”理念和方法延伸到所有税种 ，变多部门办理为一窗式办结
，极大地方便了纳税人
。在市行政服务中心设立的地税窗口统一办理纳税申报、税款征收等涉税事宜，对转让或承受房地产应缴纳的各种税收在一个窗口实行一并征?。办税程序的简化 ，服务质量的优化
，征管效能的提高，征收成本的缩减给一体化管理工作注入了强大的生命力和活力 。

三 、围绕一体化方案 ，创新和完善管理思路 实现房地产行业税收的一体化管理是税收科学化
、规范化、精细化的必然要求
，是“以计算机管理为依托，信息共享 ，环节相扣
，链式管理，部门协作 ，联合控管
”管理模式的有益探索，必须要在实践中不断创新思路
，丰富和完善管理办法，为一体化管理提供可靠的制度和管理保障。

（一）信息化铺路 ，是实现科学化管理的重要基础
。 税收管理的科学化就是积极运用计算机网络等高新技术手段为税收?管服务
，“人机结合”，管理互动 ，以充分显现管理优势。具体到房地产行业税收征管工作中
，就是充分利用房地产开发和转让信息，加强比对分析 ，掌握税源变化情况
，特别要以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合 、归集 ，逐步建立房地产税源信息数据库
，充实
、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，加强与相关部门的工作衔接 ，严格执行“先税后证 ”的有关规定，把住房地产税源控管的关键环节
，准确、快捷地传递有关信息，做到数据集中 、信息共享
、查询方便 ，逐步实现利用计算机将税?数据库的信息与纳税申报、税款入库情况进行多角度 、多层次的比对分析
，促使税收管理从粗放型向集约型转变 。

（二）链条式运转，是落实精细化要求的必然要求
。 科技发展的日新月异和现代税收管理的客观规律 ，要求我们必须创新思维
，更新观念，树立科学的税收管理观 ，走精细化之路。房地产税收一体化管理是一个系统工程
，必须各岗位密切配合，各环节紧密衔接 ，要把精细化的基本要求落实到各个环节
、各个岗位、各个人员
，落实到各税种的具体管理中，落实到各部门密切配合上 ，使之形成一个紧密的链条，不断提高对房地产行业诸环节的管理水平 。

（三）部门间配合
，是实现一体化管理的基本前提
。 房地产税收与房地产开发 、交易密切相关，加强与房地产管理部门、国土资源部门等部门的密切配合 ，严格先税后证
，实现源头控管，是房地产税收一体化管理的最基本前提。因此 ，必须要在党委政府的统一领导下
，按照国家
、省及相关的联合文件的要求，建立健全部门间的协调与配合机制 ，实现信息共享
，才能达到一体化联合控管的最大效果 。

（四）一体化征收，是达到规范化目标的可靠保证
。 实施房地产税收一体化管理 ，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措。因此
，地税部门要把握好契税和耕地占用税?管的契机，以契税接管为把手 ，全面掌控税源信息，广泛收集 、有效利用涉税信息
，全面实行一体化征收，诸税种统管 ，紧紧抓住契税征管的关键环节
，加强房地产各环节的税收管理，并结合本地情况 ，分步实施
，由点到面，逐步规范 ，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶 。

完善我国的房地产税收制度

首先
，从我国的税制结构看，虽然我国以流转税
、所得税为主体税种 ，实际上大部分税收来自流转税
，而作为税制结构重要组成部分的财产税只占极少的比种，一般发达国家财产税类税收收入占10-15%左右 ，主要指房地产税收
。从我国情况看，1995年房地产收入约200亿元
，只占税收收入的5%左右，因此 ，必须重视财产类税制。

其次
，要根据市场经济要求科学的确定税费体系 。要明确税与费的区别，理顺目前房地产业的税费关系 ，必须时有选择地进行费改税。房地产是一个巨大的、复杂的体系
，它和其他部门有着千丝万缕的联系，但是房地产又是一个独立的产业部门 ，所以房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中
，即要贯穿房地产经济的全部过程
。克服当前房地产税收主要集中在房地产开发建设生产环节上，而忽视流通 、分配和消费环节的状况 ，只有这样
，才能更好地调控房地产资源分配，促进房地产经济以及房地产经济与国民经济协调地发展。

再次 ，规范
、修订现行税种，适当开征新税
，本着简并税种，确定合理的税率 ，公平税收负担的原则
，借鉴国外税制改革的经验，在设计房地产税种时把注意力放在房地产权利的保有、取得和收益三个环节上 ，合理地确定税种和税率 。

1.将现有耕地占用税 、菜地建设基金等与农地相关的税费并为农地占用税
，以保护有限农地资源，简化税费种类
。具体来说要做以下几项工作：

①按照新《土地管理法》的规定 ，根据土地用途管制制度将土地划分为农用地
、建设用地和未利用土地
，将征税范围扩大到所有农用土地，包括耕地、林地 、草地
、农田水利用地、养殖水面等。并且根据不同地类制定不同的征税标准 。同时将外商投资企业及个人占用耕地纳入农地占用税纳税人范围 ，一切占有农用土地进行非农业建设的单位和个人
，都是农地占用税的纳税义务人，消除内外资企业不平等竞争地位；

②提高税率
。对目前耕地的肥活程度及地理位置 、单位面积的常年收入、耕地使用年限及生产潜力等各种因素进行分析测算 ，建议目前税率提高到原来的2倍，具体调整幅度为：人均耕地1亩以下的
，税额为4-20元；1-2亩的税额为3.2-16元；2-3亩的，税额为2.6-13元；3亩以上的 ，税额为2-10元。特别是对经济特区
、经济技术开发区和经济发达地区
，税额可提得更高些，同时取消原有“最高不得超过规定税率的50%”的封顶政策 。

③除少数社会减免外 ，其他减免系数一律废止
。对《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第七条中政策性减免予以全部取消
，任何单位或部门占用耕地都应缴税，抑制相互攀比；对于农民建房 ，即使在建房标准内占用耕地
，也不宜减半征收。

2.变现行契税为不动产取得税，扩大不动产取得税征收范围 ，保护单位和个人依法取得土地使用权的权利 。

3.逐步取消城镇土地使用税
，将土地使用税纳入地租的体系，确保国家租收益的实现
。其理由首先在于现有城镇土地使用税的目的是调整土地级差收入 ，这明显具有地租的性质，通过地租体系实现这一功能有利于解决租税费混乱的局面
，更加合理；其次，现行计入房产价值的土地既从价计征了房产税 ，又从量计征城镇土地使用税
，存在重复征税的问题，解决这一问题的最佳出路在于将城镇土地使用税纳入地租体系。当然 ，它的实现有赖于科学、有效的地租体系的建立和城镇土地使用税取消的渐进性和有序性 。

4.开设空地税
，调控土地利用效率。在空地税中下设闲置土地税和荒芜土地税两个税目
。所谓闲置土地税，是对可利用而逾期尚未利用 ，或作低度利用的土地
，就闲置土地面积课征的税收。开征闲置土地税目的目的是为了促进土地的有效利用，而非增加税收 。对闲置一年以内的土地 ，依一定的比例征收闲置土地税；闲置一年不满两年的
，加倍征收；闲置满两年的，收回国有土地使用权
。同时不再征收闲置土地费 ，以免重复征收。所谓荒芜土地税，是对可以利用而逾期仍未利用
，或作低度利用或违法利用的农用土地所课征的税收 。开征荒芜土地税的目的在于促进农用土地尤其是耕地得以有效利用，避免农用土地资源的闲置浪费 ，而不以增财政收入为目的
。

5.修订土地增值税。扩大土地增值税征税对象范围
，完善土地增值税税目，科学合理界定土地增值额 ，适当降低房地产增值税率
，以提高规范运作的房地产产业的税后利润率，从而发挥房地产业作为经济支柱产业的作用 。

6.强化税收征收管理 ，要针对房地产业经营的特点
，采取切实有效的征管手段，制定严密规范的征管制度 ，强化和提高房地产税收制度组织收入和宏观调控的能力
。

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