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【央视新闻客户端】

2021年的第1个工作日,或许不该沉浸在节日氛围继续昏沉了
。

1月1日起,《民法典》正式施行,而这10万字长文中,有很多新规与我们的生活、买房息息相关;在节前,“央妈 ”联合银保监会发出“建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度
”的通知,也自1日起施行。

农村索要彩礼 、父债子还夫债妻还,都不合法了,这是否结束了一些人“一地鸡毛”的生活难题?

这些新政,将对大家买房和生活产生怎样的影响?和讯房产为读者一一梳理了出来 。

民法典影响房地产的法条有几多?

关注一

租房的权益

租房合同期赶上房东把房子卖了,可以继续住下去;房客还有优先购买所租房屋权力

2020年,事关租房发生很多负面新闻
。

你是一个职场新人,好不容易租到满意的房子安顿下来,没住两天房东就以卖房为由毁约逼你搬走?民法典说不可以。

根据民法典,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;

租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利 。

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任
。

房子与爱情

婚前一方父母买的房,是共同财产吗?

《民法典》规定,男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有
、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式 。没有约定或者约定不明确的,视作一方的婚前财产 、遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产是夫妻一方的个人财产
。

简而言之,就是房本上的名字很重要。如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定,那么结婚后男方在房本上加上女方名字,离婚时会所谓双方共同财产,平均分割;但如果房本上没有加上女方名字,将属于个人财产,男女反之也是如此 。

另外,“禁止借婚姻索取财物 ”
。彩礼这种封建陋习,是时候被禁止了。

房子与婚姻

离婚买房先冷静30天
、婚姻过错方要小心兜里的钱袋子

离婚买房?需要先冷静30天

在离婚方面,民法典规定了三十天“冷静期
” 。自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起三十日内,任何一方不愿意离婚的,可以向婚姻登记机关撤回离婚登记申请
。要注意,遇到家暴等情况不用等对方同意,可以直接到法院诉讼离婚。

婚姻关系存续期间,一方有隐藏、转移 、变卖、毁损
、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为的,夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产:

民法典还加大了对婚姻无过错方的保护,规定如果对方有重婚、实施家庭暴力 、虐待家庭成员等重大过错,无过错方有权请求损害赔偿 。

房子与中介

卖房人想跳单私自交易?依然要支付中介费

根据《民法典》第964条的规定,中介人未促成合同成立的,委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用
。

由于中介合同可以随时终止,房屋中介费又很昂贵,在一线城市一套1000万的房子,中介费高达二三十万。

有时不免会有买家为了逃避支付报酬的义务,故意拒绝中介人已经完成了的中介服务,而后再与因中介而认识的第三人订立合同,这就是我们常说的跳单 。

《民法典》第965条规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

房子与物业

电梯广告收益要公开
、物业不可通过停水电催缴物业费

《民法典》第二百七十四条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外
。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

二百八十三条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊 、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定 。

也就是说,电梯属于小区公共设施,属于业主共有财产
。在扣除合理成本之后,属于业主共有。对于小区电梯广告等收入的去向,民法典作出明文规定,物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会
、业主委员会报告 。

第二百八十四条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理
。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

另外,你因为对物业服务不满拒交物业费,结果就被威胁断水断电?这样的“野蛮服务”将被民法典禁止 。

民法典规定,物业服务人不得采取停止供电、供水 、供热
、供燃气等方式催交物业费
。

房子的产权

住宅70年产权期满自动续期

住宅房产土地到期可以自动续期,但需要依据法律法规缴纳续期费用。房产不仅可以整体转让,还可以单独转让最长七十年的居住权,也可以单独转让七十年的所有权 。

不过,对于产权40年、50年的商业地产没有界定,某龙头房企的商铺促销活动,不知是否与这项政策有关
。

房子的“居住权 ”

“蔡根花”或许可以永久合法居住在苏家

民法典第三百六十六条规定 ,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有 、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外 。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立
。居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

也就是说,“苏大强
”只要像登记机构申请蔡根花对于其房产申请居住权登记,“蔡根花”就可以在这套房子居住到死 。

有业内人士解读,居住权法正式执行以后,让一套住宅房产就拥有两个房本,一个是的所有权房本,一个是居住权房本,同时在不动产登记中心登记备案
。两个房本互相独立又互相依存,可以对抗也可以共生。

该业内人士也提醒,买二手房,需注意不要买到已设有居住权的房产 。

当房子成为遗产

胎儿也有继承权

《民法典》与时俱进地,对遗产继承人的范围进一步扩大和明确
。

因为如今单身率,丁克家族数据的居高不下,很多房产可能面临,无人可继承的情况,所以明确了以下几种人,可以继承遗产。

1
、出嫁的女儿,有平等的继承权;

2、胎儿有继承权,遗产分割保留其份额;

3 、城镇户口子女,能继承农村户口父母的房子 。

房子与债务

房屋抵押期间可以转让

有抵押的房子不用解押可直接过户,但必须经债权人同意签字认可;已经抵押的房产,可以不解除抵押直接办理过户
。

通常情况,买房一般都会通过银行借款,银行会要求办理房产抵押手续。房主什么时候还清银行的钱,银行便可以为我们解除抵押,同时,房产也可以上市进行销售 。

而《民法典》第406条规定,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售
。设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。

有业内人士预测,未来二手房交易量一定会因为这个规定,成交量大幅度地攀升 。

央行新政限制了买房人的贷款?

关注二

2020年12月31日,人民银行与银保监会共同发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》要求银行业金融机构的贷款集中度,也就是房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行和银保监会的管理要求
。

人民银行与银保监会根据不同银行的资产规模及机构类型,分成五档对房地产贷款集中度进行管理,这五档分别包括中资大型银行、中资中型银行
、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构 、村镇银行。其中,第一档中资大型银行房地产贷款占比上限为40% 。

这个通知就是监管机构给银行的房地产贷款占比及个人住房贷款占比,分别设置了“红线 ”,银行的这两项占比都要满足要求,不得高于监管机构规定的上限
。对于不符合要求的银行,监管机构给设置了过渡期。

来源:每日经济新闻

有券商统计目前上市银行房地产贷款占比数据,整体看,全国大部分银行都远远没有触碰上限,特别是第一档次大银行,对于房地产贷款40%的上限全部距离遥远,交通银行(601328,股吧)只有26% 。单独看个人按揭部分也只有建行和邮储稍微超过
。整体计算下来,按照目前比例,房贷不会受到影响。

中原地产首席分析师张大伟提出

,第一档中,建设银行(601939,股吧)和邮储银行的个人住房贷款占比略微超过了32.5%的红线,业务调整过渡期均为2年 。第二档中有四家银行“超标
”,分别是招商银行(600036,股吧)
、兴业银行(601166,股吧)、浦发银行(600000,股吧)和平安银行(000001,股吧),其中招商银行和兴业银行的过渡期为4年,另外两家为2年
。第四档中,也有4家银行“超标”,分别是成都银行 、郑州银行
、青岛银行(002948,股吧)和青农商行(002958,股吧),过渡期均为4年。

也就是说,央行的政策限制,只是预防,不是收紧,大部分银行并没有达到上限,还有的放贷空间 。

再结合房企融资数额、土地市场成交情况,张大伟认为,信贷数据才是真调控数据,信贷数据不降低,市场不会全面转向
。

落户北京,变的更容易了?

关注三

实际上,是解决“空挂户 ”问题

2020年12月31日,北京市公安局发布了《关于在户籍派出所设立“公共户
”的工作意见(征求意见稿)》,该文件提出在北京全局户籍派出所推动设立“公共户”,符合条件的可以申请在“公共户 ”落户。

所谓“空挂户
”,指的是商品房发生产权变更后,居民搬迁,户口却留在原住处的现象 。有的购房者花巨资购入房产,却遇到原房主迟迟不迁出户口的问题,形成“空挂户”,在房屋再次转让时,房价会远低于市场价,且较难出手,购房者只能承担由此而造成的房屋贬值损失,这也是北京二手房市场上长期存在的一个交易难点。

有分析指出,该项政策的出台将大大改变北京二手房市场上长期存在的“空挂户 ”问题,有利于二手房市场秩序的建立,可以避免诸如拆迁款等多种房屋矛盾和纠纷
。

浙江金华房地产供地新政 ，涨幅第一的金华调控将如何影响房价？

也许是对炒房行为太过愤恨了，以至于希望把炒房客的资金全部围堵在楼市里
，使其永远出不来。

要使炒房客的资金永远呆在楼市里，这个难度可能有点大 。但是 ，也不是说可以任由炒房客胡作非为
，随时赚钱而去
。限售，或许是让炒房客不那么容易脱身最有效的办法之一。

眼下 ，各地对新购入的住房
，虽然也采取了限售政策，但总体上讲 ，都偏短 。一般情况下
，都是限售2—3年
。说实在的，这样的限售政策 ，限与不限没有什么区别。除摇事情地区之外
，有几个炒房客买完房会立刻转手的，至少要2年以上 ，把限售其设定为2—3年，还不是代炒房客做广告 。限售要想发挥作用
，至少要把限售其放在8年以上，最好10年 、15年
。也只有把限售期拉长 ，炒房客的日子就比较难过了。除非未来房价继续上涨
，不然，可能连利息都拿不回来 。如果是杠杆资金 ，那就是风险极大了
。

比较难以操作的
，就是对炒房与正常需求的区别。笔者的观点是，如果是刚需 ，一般情况下
，少说也得自己居住5年以上吧，如果一天没有居住就想转让 ，除了炒房还有什么？如果自己居住了5年以上的
，可以在政策执行时有所宽松，限售就按居住期执行 。否则 ，至少 8年以上。一旦设定了8年以上的限售期，估计很多炒房者要崩溃了
。因为
，他们有等待力是不可能这么长的，是难以承受的。尤其是那些打一枪换一个地方的炒心者 ，如果进入的是一个三四线城市的炒房
，就更是难以自拨了 。

我其实与楼主一样，对投机炒房客比较憎恨 ，因为他们把一个 健康 的楼市炒成了泡沫横行
，让当地的居民无法安居乐业，这些人真的要是有钱也就算了 ，炒房客往往是借了资金炒房
，这样的炒房客其实对中国房地产业只有百害而无一利
。

那么，如何才能把炒房客的资金困在楼市里 ，因为众所周知
，现在大量资金在楼市里，可能我们国内的通胀水平还不高 ，一旦楼市的资金都跑出来炒农产品
、炒大宗商品这类东西，那我们的物价可能就会大幅上升了。所以如何围住炒房者的资金
，至少让他们尝一下被套的感觉，也是应该的 。

现在看来 ，有三种办法可以让炒房客被困在楼市里：一是现在很多人喜欢去三四线城市炒房
，近期三四线城市房价涨幅超过一二线城市，但问题是上半年三四线城市主要是棚改居民购房 ，以及炒房客
，而下半年棚改货币化安置开始收紧，而炒房客也因此退出三四线城市
。

届时潮水退去 ，那些跑得慢得炒房客很可能被困在三四线城市
，因为很多三四线城市二手房是有价无市的，要说炒房客跑掉几套房产是没问题 ，大家一起跑出来
，就会发生挤兑效应的，而当地居民需求已趋于饱和 ，最终会有一批炒房者会被关死在里面。

二是房价在下跌过程中，房价一路向下
，炒房客如果既不肯打折出手，又不肯舍弃部分利益 ，那么房价降下来了
，楼市成交萎缩了，炒房客其实也是跑不了的 。

三是 ，现在一些城市实行限购和限售政策
，把整个当地的房地产市场给封冻起来，意思是过几年再说
。限购是限制刚需去接炒房者抛出来的楼盘 ，而限售令一开出
，2-8年里面房屋不能随便出让，这等于把炒房者的资金都给套在了楼市里面。

方法多得是 。韩国早就在实施了
。只要对房屋投资利润所得征重税 ，立刻就没有人投机投资房产了。例如：你5年前买房花了100万
，现在卖房到手300万元，净赚200万元 。如果你拿这300万元去买更大更多的房产都可以免税。如果你想套现退出不再买房了 ，那这200万元净利润必须缴税，50%-100%之间的比例国家看情况而定
。问题是他们想用吗？谁在炒高房价地皮价格中得利最多？炒房者就是赌场里的托
，你不盯着赌场庄家只盯着托吵架不是傻瓜就是懦夫。

炒房自己最大的一块来自银行，银行才是最大的房东 。很多炒房客是空手套白狼
。房地产有十六字箴言:"超发货币 ，稀释储蓄
，大众贷款，万众炒房"。其结果必然是:我们的老赖遍天下 。

当然有办法把炒房客的资金围在楼市里 ，不让它出来！

比如2017年6月3日廊坊出台史上最严房地产限购令
，在廊坊市区、三河市 、大厂回族自治县
、香河县、霸州市 、永清县、固安县
、文安县购买房产的非本地户籍人员，必须具有当地三年社保
。 这一政策 ，使环京区域房地产的最大消费群体——北漂
，再也无法进入市场。而这些区域巨量的二手房交易也发生进入冰点 。

由上图也可以看出，廊坊北三县最热门的房地产区域——三河市燕郊 ，其一个楼盘——汇福悦榕湾的三年的房价走势
，可以看出来在廊坊房地产新政出台以后，房价应声下跌
。从3.5万元的高位跌至2.18万。但是 ，仍然没有成交量 。

可见，题主所说的把炒房资金围在楼市里面的一个办法就是用当地一定年限的社保去限购
，这样没有买家的楼市，炒房客的资金只能被套牢 ，并且不断贬值
。

朋友
，这是个极端的想法，在当前这种经济情况下要做到这一点很难；如果硬要让炒房客资金被围在楼市里 ，也不是没有办法
，但这样做要预先考虑到其结果。

就目前而言，想永远将炒房客资金围堵在楼市里 ，不让它出来
，有四种办法可以做到 。

第一种办法，将目前的楼市限售时间再延长 ，让炒房客没有任何漏洞可钻
，打消其任何企图。比如将限售政策从现在2-3年或5年延长到20年甚至30年以上，这样会加大炒房者持有成本 ，而且加上房子本身价格上下波动，可能就赚不到钱
，这样会打消炒房者的任何念头
。

第二种办法，房子购买之后除了特殊情况 ，规定几种特殊情形比如人员死亡、工作异地调动等可以卖房之外
，其他一律禁止卖房。这样炒房客的资金会望而却步，根本不会去触碰炒房子这个红线 。

第三种情形 ，建立严格的打击和惩处炒房的 社会 监督机制
，发动人民群众参与，设立举报电话 ，建立奖励制度
，对一经发现凡属于炒房行为购买房子的一律没收，并一律将其视为违法犯罪行为 ，将其纳入法治轨道
，重在给予刑事判决，加大炒房者的经济成本和司法成本 ，让炒房者不敢涉足楼市炒作活动，彻底净化楼市销售生态
。

第四种情形
，从现在起对所有未有住房的刚需族，由国家全部实行按需分配 ，或由国家充当租房大老板给刚需族提高供租赁房居住
，收取比较低廉的房租费，这样的话 ，外面多余的房子就没有去买同
，所有炒房客的资金就没有办法从楼市全身而退。

哈，朋友 ，如果政府有决心 、有经济实力
，将上述几种办法实施，保准炒房客的资金没有办法从楼市抽身 ，其结局只有一个字：血本无归；如果是靠高杠杆资金的炒房客
，保准两个字：跳楼 。这样大家是不是就很开心了？

不动产登记制度已经实现全国联网，为全方位甄别刚需与炒房提供了切实可行的大数据
。如果国家真的想把炒房的热钱封堵在房地产市场中 ，只需要在二手房交易环节加以限制就可以做到。比方十年或更长时间的禁止交易，完全可以让那些炒房囤房的机构和个人欲哭无泪
，直至血本无归 。逼迫大量的空置房屋进入司法拍卖通道，也为房价的找到一个较为平稳的下行路径
。如果这个方式的风险系数有点大 ，那么也可以先用房产税来增加囤房者的持有成本
，在以房屋空置税加大囤房代价，最后辅以严厉的限售政策。但是从目前的国家层面的楼市政策来分析 ，是不希望房价发生大的波动的
，防止楼市引发系统性风险应该是重中之重，那么最好的方法就是在再交易环节采取“冷冻
”措施 ，阻止沉淀在房地产市场的热钱流出 。

看来你非常憎恨炒房客！而且可能抱有这种想法的人还很多
，都希望把炒房客的资金围在楼市里，永远不让它出来 ，但要实现这个想法很难
。

01
、房价居高不下
，炒房资金“功不可没”！

应该说，造成如今这种高房价局面 ，跟炒房客煽风点火是分不开的！

国家数年来，屡次出台限购、限售 、限贷
、限价之类的调控政策
，打击的都是炒房客。尤其是其中的限售政策，主要目标就是为了锁定炒房资金一定年限 ，不让它出来
，减少炒房资金对房价稳定性的破坏，遏制房价过快上涨 。

可见 ，不光是老百姓
，就连国家也非常憎恨炒房资金，希望把炒房资金锁死。

02、有没有什么办法 ，可以把炒房客的资金围在楼市不出来？

有是有的
，但不敢这么做！谁也不敢这么做！当然，也不能这么做！

比如 ，禁止出售
。

也就是只准买
，不准卖！

但你想想，这样做的话 ，市场经济还怎么发展？全国的资金还怎么流通？有多少家庭要破产？银行坏账了也不敢处置房产，是不是国家就要乱套了？

除了禁售
，还有其他办法，这个办法更触犯众怒！

就是国有化！

也就是把私有住宅国有化 ，然后重新分配。是不是很“刺激 ”？是不是有点熟悉？但这样做可能会动摇 社会 基础
，风险不言而喻 。

所以，前一种办法违背《宪法》和《民法典》等民事基本法 ，后一种办法同样违背《宪法》私有财产保护的基本原则
，可以说着玩玩，但不能付诸实施
。

03 、造成高房价局面 ，真的全是炒房客造成的吗？

毫无疑问
，炒房客对房价过快上涨起到了推波助澜的作用，但为什么炒房客愿意把资金投在房产领域？

我认为 ，两方面原因：

一是有钱赚。资金嘛
，都是逐利的，哪里有钱赚 ，就跑到那里赚钱 。买房能赚钱，就能吸引更多的资金进来赚钱
，进而起到示范效应，推动越来越多的资金进来逐利
。

二是其他渠道赚钱很难。民间资金的投资渠道是很狭窄的 ，其他领域和行业一眼望过去
，是不是都是专营
、垄断之类的，哪有民间资金下脚的地方？

但楼市不一样 ，不求人
，不跑关系，不看脸色 ，轻轻松松赚钱
，而且利润大，风险小 ，民间资金怎么不爱？

如果有其他渠道能像房产一样
，不求人，不跑关系 ，不看脸色，利润相当
，风险可控，民间资金难道愿意挤楼市这座独木桥吗？

回到高房价这个话题 ，究竟是谁把房价炒高了？

面包价格为什么卖这么贵？

难道是囤积面包的中间商吗？

当然
，经济持续发展，催生了物价不同程度上涨 ，比如
，建材、人工 、资金成本之类的也在上涨，这些因素叠加 ，也就容易导致房价不断上涨 。

因此
，房价上涨过快，炒房客有不可推卸的责任！以目前的管理手段看 ，合法
、合理的调控手段大概就是限售了
，能有效地锁定炒房资金在楼市一定年限，但无法做到永远锁定炒房资金
。

政府下不了决心 ，主要是货币超发，会影响通货膨涨
，引发民生问题。遏制炒房办法很简单，正常的买卖照做 ，只要对2015后购买的房产在出售时收取50％增值部分的税收即可
，当然每持有一年减免2%税收 。此方法最温柔也容易接受，不会伤筋动骨
。为什么是2015年后购买的房产 ，因为这波炒房是从那时开始的。

办法多的事
，比如二手房不容许交易 。实际上90%以上的买房人都不可能卖出去，只要10%的人卖房 ，整个 社会 的钱就被吸干
，1%的人卖房房价就会剧烈波动。现在的人买房如同融资买了股票，房价上涨没事 ，房价下跌不控制跌90%都不奇怪
。

3月1日
，根据金华晚报消息，金华市在房地产供地计划、市场秩序整顿等方面有了新的动作。考虑到此前国家统计局公布数据中金华房价涨幅全国第一 ，所以此类政策对于后续金华房地产市场的稳定等具有积极的作用 。

对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：

1 、供地政策

此次政策规定
，市区2021年度经营性用地出让计划基本排定，其中住宅用地计划安排3500亩以上 ，较2020年实际供地量增加一倍以上
。为满足市场需求
，近期将安排600亩以上集中出让。从此次政策可以看出，金华在用地方面给予了较大的保障 ，能够促进后续土地供应和房源供应
，这具有积极的意义 。从实际过程看，金华这两年潜在的购房需求大增 ，住房供求之间确实存在一些压力
，所以积极增加土地供应，符合长效机制的发展导向
。

2、市场规范政策

此次晚报消息显示 ，有个别楼盘为促销抬价
，采取饥饿式营销，人为制造‘一房难求’的假象 ，少数中介也借机炒作二手学区房价格，从中浑水摸鱼。针对这些问题
，市建设局房地产市场监管处相关负责人表示，近期将联合相关部门迅速开展房地产市场专项整治 ，涉嫌投机炒作
、散布虚假信息、恶意哄抬房价等不法行为予以严肃查处 。根据此前的报道
，金华市区部分二手房炒作学区概念较多，也使得很多二手房的价格比较离谱
。通过此类监管 ，能够有效地管控房东和中介的定价行为
，真正促进二手房市场的健康稳定发展。

3 、推盘政策

此次政策明确，房地产主管部门将采取一系列措施规范市区商品住宅销售行为 ，适当提高预售证办理的面积门槛
，推动一次性敞开销售，严禁分批挤牙膏式投放或捂盘惜售 。同时 ，利用信义居开放平台
，加强透明售房网建设，促进公开公平公正销售 ，让每一套销售房源都晒到“阳光”
。从这一点规定可以看出，在房源管理方面有了新的动作。一方面是通过打压捂盘惜售的行为
，能够促进房源的充分供给 。另一方面是通过信息公开，可以进一步稳定市场预期。这都有助于促进后续新房交易市场的稳定
。

关于“房地产新政首日:房东不愿再让价违
”这个话题的介绍 ，今天小编就给大家分享完了
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